Att hyra ut sin lägenhet i andra hand blir allt vanligare. Vi går igenom de viktigaste skillnaderna vid andrahandsuthyrning av hyresrätt respektive bostadsrätt.

Hyresrätt

Samtycke

För att få hyra ut sin hyresrätt i andra hand behövs hyresvärdens samtycke, 12 kap 39 § Jordabalken (JB). Om hyresvärden vägrar kan hyresnämnden i vissa fall ge tillstånd till andrahandsuthyrning, 12 kap 40 § JB.

Uppsägningstider

Om hyresavtalet ingåtts på obestämd tid, kan det sägas upp för att sluta gälla vid månadsskiftet tre månader därefter om inte längre uppsägningstid har avtalats, 12 kap 4 § 1 st 1 p JB. Om hyresgästen t.ex säger upp hyresavtalet den 12 augusti, så upphör det gälla den 30 november.

Om avtalet ingåtts på bestämd tid beror uppsägningstiden på hyrestidens längd, se 12 kap 4 § 2 st JB. Uppsägning behövs bara om hyresavtalet måste sägas upp för att sluta gälla. Ett sådant avtal kan dock förlängas på obestämd tid om bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning saknas och uppsägning inte sker, 12 kap 3 § 3 st JB.

Oavsett om avtalet löper på bestämd eller obestämd tid har hyresgästen alltid rätt till tre månaders uppsägningstid, 12 kap 5 § JB.

Hyran

Av lagen framgår att hyran ska vara skälig. Skälig hyra för en andrahandsuthyrning anses vara samma som förstahandshyresgästen betalar till hyresvärden. Det är även möjligt att göra påslag för möbelslitage. Om hyran är oskälig kan andrahandshyresgästen vända sig till hyresnämnden. Den oskäliga delen av hyran kan då betalas tillbaka, och hyran för återstående tid av hyresavtalet kan sättas ner, 12 kap 55 e § JB.

Besittningsskydd

Om hyresförhållandet varar längre än två år i följd får andrahandshyresgästen besittningsskydd, 12 kap 45 § 1 p JB. Denne är då inte skyldig att flytta den dag som framgår av uppsägningen. Om andrahandshyresgästen inte flyttar får förstahandshyresgästen ta tvisten till hyresnämnden som avgör om avtalet ska upphöra eller inte. Besittningsskyddet kan avtalas bort, 12 kap 45 a § JB.

Läs mer om andrahandsuthyrning av hyresrätt på vår hemsida.

Bostadsrätt

Samtycke

Det krävs att din bostadsrättsförenings styrelse samtycker till uthyrningen, 7 kap 10 § Bostadsrättslagen (BRL). Även i detta fall kan du vända dig till hyresnämnden om du inte får samtycke, 7 kap 11 § BRL.

Om ni inte upprättar ett skriftligt andrahandshyresavtal där hyrestidens längd preciseras, gäller avtalet på obestämd tid, 3 § Lag om uthyrning av egen bostad.

Uppsägningstider

Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att sluta gälla vid månadsskiftet en månad därefter. Du som hyr ut din bostadsrätt får säga upp hyresavtalet att sluta gälla vid månadsskiftet tre månader därefter, om inte längre uppsägningstid har avtalats.

Hyran

Parterna är fria att komma överens om hyrans storlek. Om den överenskomna hyran påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden, kan hyresnämnden på ansökan av hyresgästen sätta ned den, 4 § lag om uthyrning av egen bostad. Här finns dock ingen möjlighet till återbetalning.

Besittningsskydd

Hyr man en bostadsrätt så saknar man besittningsskydd. Hyresgästen kan alltså inte få sitt hyresavtal förlängt när hyresvärden säger upp avtalet.