Hej. Jag och min sambo har köpt en bostadsrätt av en bostadsrättsförening för fyra år sedan. I upplåtelseavtalet står ordagrant: “Till lägenheten hör vindsförråd Nr XX samt källarförråd Nr XX samt P-plats Nr XX. ” Det är ju olyckligt att det inte står exakta siffror, men när vi för några månader sedan skaffade bil så fick vi veta av styrelsen att vi inte hade tillgång till p-plats. Vi har inte orkat bråka om detta. Men nu är det stambyte på gång och källarförråden har utrymts och ska rivas ut och byggas om i samband med detta. Vi har fått indikationer från styrelsen som antyder att vi inte kommer få något nytt förråd i källaren när allt är klart eftersom vi redan har ett vindsförråd.

Jag har försökt hävda min rätt genom att säga att det står i upplåtelseavtalet att vi ska ha både vindsförråd och källarförråd och får till svar att det står fel i upplåtelseavtalet. Det är ju oerhört obehagligt eftersom vad jag förstår så är det upplåtelseavtalet som är det det dokument som ger oss nyttjanderätt till vår lägenhet och tillhörande ytor. Vad är rätt? Är detta ens möjligt? Hur kan vi göra?

Hej och tack för din fråga!

Inledningsvis kan det konstateras att det inte finns någon lag som reglerar rätten till förråd och p-plats för bostadsrätter. En bostadsrättsförening har därför ingen lagstadgad skyldighet att tillhandahålla förråd och p-plats. Huruvida förråd och p-plats ingår vid upplåtelse av bostadsrätt kan istället finnas upptaget i bostadsrättsföreningens stadgar eller som i ert fall i upplåtelseavtalet. 

När det gäller bostadsrätter kan olika lagar tillämpas beroende på om bostadsrätten har förvärvats från en säljare (privatperson alternativt bolag) som tidigare förvärvat bostadsrätten i sin tur eller om bostadsrätten har upplåtits direkt från en bostadsrättsförening. I det första fallet tillämpas köplagen (KL) och i det andra fallet tillämpas bostadsrättslagen (Brl). Som vi förstår det utifrån din fråga handlar det i ert fall om en upplåtelse av en bostadsrätt och inte ett köp. Exempel på när det är fråga om en upplåtelse av en bostadsrätt är när en nybildad bostadsrättsförening första gången upplåter en bostadsrätt till en inflyttande bostadsrättshavare eller när en hyreslägenhet ombildas till en bostadsrätt. Under förutsättning att er bostadsrätt har upplåtits direkt från bostadsrättsföreningen så återfinns alltså regler angående bostadsrättens skick i Brl. 

Dock kommer inte Brl tillämpas i fall annat följer av upplåtelseavtalet. Med anledning av att ni har ett upplåtelseavtal som reglerar er rätt till källarförråd och p-plats är den rättsliga utgångspunkten avtalets lydelse och inte de regler som återfinns i Brl. Enligt allmänna avtalsrättsliga regler är huvudregeln att ingångna avtal ska följas om inte parterna tillsammans kommit överens om något annat. Det är inte möjligt för en bostadsrättsförening att ensidigt avtala bort rättigheter som följer av upplåtelseavtalet. Att det inte är angivet exakt numrering av förrådet och p-platsen borde inte spela någon roll i bedömningen av om ni har rätt till dem eller inte. Upplåtelseavtalet är således giltigt och ni har rätt till källarförråd, vindsförråd och p-plats om inte föreningen kan visa att något annat har avtalats.

Vidare kan ni vända er till bostadsrättsnämnden för att få ett yttrande om hur tvisten bör lösas, se här. Det finns även en möjlighet att vända sig till Hyresnämnden som kan medla i tvister mellan en bostadsrättsförening och dess medlem.