Hej!
Jag har en fråga angående tolkning av ett kontrakt.

I vårt stallavtal står det så här; Hyresvärden svarar inte för skada på häst eller Hyrestagares egendom eller utrustning, eller för sjukdom hos hästen, i annat fall än då Hyresvärden, eller person som företräder denne, förfarit vårdslöst eller uppsåtligt. Detsamma gäller i det fall hästen förorsakat tredjemansskada. Hyresvärden förbinder sig även att hålla anläggningen fullt ut försäkrad. Hyrestagaren ansvara för försäkring av hästen och utrustningen.

Vi har haft problem en längre tid med möss i vårt stall, vilket inte är konstigt i ett stall, men det är så många och de biter sönder vår utrustning som vi förvarar i sadelkammaren. Bland annat en del sadlar som är värda 20 00 kr och mer. Vi har påtalat detta för hyresvärden flera gånger. Deras åtgärd har varit att sätta ut musfällor som tagit ett tiotal, men det finns betydligt fler. Kan vi som hyresgäster kräva att de vidtar andra åtgärder (att de tar ut ett saneringsföretag, som borde ingå i den försäkring de har tecknat) eller ersätta oss för skadad egendom genom vårdslöshet när det påtalade problemet inte försvinner till en acceptabel nivå.

 

Hej och tack för din fråga!

 

Allmänna utgångspunkter

För hyra av lokaler gäller 12 kap Jordabalken (JB). Lokaler defineras i 12 kap 1 § JB som hus eller del av hus som inte är en bostad. Vi förutsätter att stallet passar in på definitionen av lokal. Vi förutsätter också att stallavtalet inte är ett arrendeavtal enligt 11 kap JB. Enligt 12 kap 1 § 5 st JB kan man i avtal frångå reglerna i kapitlet om det för den enskilda regeln anges att det går att avtala om annat än vad som framgår i den aktuella regeln.

 

Lägenhetens skick och specialregleringen av ohyra

Enligt 12 kap 9 § 1 st JB ska hyresvärden vid hyresgästens tillträde hålla huset i ett sådant skick att det enligt den “allmänna uppfattningen är fullt brukbart för det avsedda ändamålet”. Vidare framgår av 12 kap 15 § JB att detta även gäller under hyrestiden. Det är dock fritt att avtala om att lokalen ska ha sämre skick än vad 12 kap 9 § JB anger. Om stallavtalet innehåller en sådan bestämmelse gäller den före det som står i lagen.

12 kap 9 § JB är relativt brett formulerad och det finns ytterligare specialbestämmelser. En av dessa är 12 kap 17 § JB, enligt vilken förekomsten av ohyra (t.ex. kackerlackor och sannolikt också möss) är att betrakta som en brist i lägenheten. Det finns vissa möjligheter att avtala bort hyresvärdens ansvar för att se till att det inte finns ohyra i lägenheten, men i så fall krävs att det mycket tydligt anges i avtalet att hyresvärden inte ska vara ansvarig för ohyran.

 

Rättsföljder som du kan göra gällande

Om hyresvärden inte har friskrivit sig från ansvaret att se till att ohyra inte finns i lägenheten gäller följande. Du har enligt 12 kap 11 § 1 st 1 p JB rätt att på hyresvärdens bekostnad avhjälpa bristen, om hyresvärden underlåter att se till att ohyran åtgärdas så snart som det kan ske. Om hyresvärden underlåter att åtgärda ohyran inom denna tidsperiod har du även rätt att säga upp avtalet (se 12 kap 11 § 1 st 2 p JB), förutsatt att bristen anses ha väsentlig betydelse (kraven är alltså höga).

Du har även rätt att få hyran nedsatt under den period som ohyran kvarstår, enligt 12 kap 11 § 1 st 3 p JB. Slutligen finns en möjlighet enligt 12 kap 11 § 1 st 4 p JB i samma stycke att begära skadestånd. Hyresvärden är skyldig att utge ersättning för skada som har orsakats er, såvida hyresvärden inte kan bevisa att skadan inte har orsakats av hans försummelse.

Frågan är om det är möjligt att begränsa den skadeståndsskyldigheten som nämns i den ovan nämnda 12 kap 11 § 1 st 4 p JB? Ni har i ert e-postmeddelande citerat en klausul från stallavtalet om hyresvärden bara ska vara ansvarig om det är möjligt att bevisa att han har agerat vårdslöst eller uppsåtligt. Denna klausul är “snällare” mot hyresvärden än lagen är. Enligt lagregeln antar man att hyresvärden har varit vårdslös och hyresvärden måste för att undvika att betala skadestånd bevisa att han inte varit vårdslös. Enligt avtalsbestämmelsen gäller istället att det är du som måste bevisa att hyresvärden har varit vårdslös. Det är en liten men viktig skillnad. Därmed infinner sig frågan om avtalet gäller istället för lagen? Det är inte helt klarlagt vad som gäller, men antagligen “vinner” lagen över avtalet i detta fall.

 

Sammanfattningsvis har ni otvivelaktigt rätt att begära att hyresvärden ska avhjälpa ohyran och stå för de kostnader som detta ger upphov till. När det gäller skadestånd med anledning av de förstörda sadlarna bör ni begära att hyresvärden ska ersätta er, men enligt vår bedömning är det oklart huruvida en domstol skulle ge er rätt till ersättning för dessa sadlar.