Hej!

Styrelsen i en bostadsrättsförening, har sålt 230 m2 hyreslokal till en entreprenör som har gjort om dessa till 6 mindre bostadsrätter. Medlemmarna blev informerade EFTER att försäljningen var klar, genom ett papper i brevinkastet.

Föreningen sålde ytan för 18600 kr/m2 att jämföra med marknadspriset på drygt 70000 kr/m2 i området. Medlemmarna vet fortfarande inte vem som utförde försäljningen eller vem som köpte lokalen. Föreningen har årsstämma den 22 juni och jag finner ovanstående vara högst anmärkningsvärt. Enligt BRF-lagen så måste styrelsen ha förankrat en sådan här försäljning i kvalificerad majoritet på en föreningsstämma, det här är en stor förändring av föreningens fastighet och ändring av upplåtelseform från hyresrätt (salongen) till BR. Dessutom ändrade sig röstantalet och dess fördelning vilket också medför krav på extra föreningsstämma enligt lag. Inte minst föranleder det extremt låga försäljningspriset och bristen på information till medlemmarna att denna affär granskas.

Ser fram emot er kommentar.

 

Hej och tack för din fråga!

Vi har uppfattat din fråga som att du undrar om styrelsen har rätt att sälja en lokal, till en entreprenör som gjort om lokalen till mindre bostadsrätter, utan att det tagits upp på föreningsstämman. Medlemmarna har inte heller fått information om vem som utförde försäljningen eller vem som köpte lokalen.

Vi kommer i vårt svar utgå från att entreprenören har köpt lokalen och sedan gjort det till bostadsrätter vilket gör att entreprenören är att se som bostadsrättshavare när ombildningen görs.

Krav på att ta upp det på föreningsstämman? 

Enligt 6 kap 6 § lagen om ekonomiska föreningar (FörL) ska styrelsen i en ekonomisk förening svara för förvaltningen av föreningens angelägenheter. Normalt behöver en bostadsrättsförenings stämma därför inte besluta om reparation och underhåll. Annat kan dock ha bestämts i stadgarna. När det gäller om- och tillbyggnad är däremot ansvaret uppdelat mellan stämman och styrelsen beroende på om det är fråga om väsentliga förändringar av föreningens fastighet, om inte annat har bestämts i stadgarna. Beslut som berör en enskild bostadsrättshavares lägenhet och som denne motsätter sig ska dock alltid beslutas av stämman, se 9 kap 16 § 1 st p 2 bostadsrättslagen (BRL).

Enligt 9 kap 15 § BRL ska beslut, som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark, fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna. Bedömningen om en förändring är väsentlig brukar enligt praxis göras i förhållande till ingreppets art och inte i förhållande till kostnaden.

Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, ska samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet enligt 9 kap 16 § p 1 BRL. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

Att, som i ert fall, ombilda en lokal till flertalet bostadsrätter kan anses utgöra en väsentlig förändring av föreningens hus och att det därav ska fattas på en föreningsstämma. Vi har dock inte något definitivt svar på detta. Det förutsätter även att något annat inte står i stadgarna. Eftersom vi inte känner till vad som står där bör du först kolla i föreningens stadgar.


Sammanfattningsvis gör vi bedömningen att ombildningen av lokalen till bostadsrätter bör anses kunna utgöra en väsentlig förändring som därför kräver stämmobeslut. Först råder vi dig dock att ta reda på vad som står i föreningens stadgar och sedan vända dig till en verksam jurist om du vill ta det här vidare.