Hej!
Jag bor i en bostadsrätt i Stockholms innerstad och funderar på att skaffa en inneboende. Inneboenden kommer att få ett möblerat sovrum. Hyran anses “oskälig” för vissa, men jag bor rätt centralt i Stockholm och det finns en stor efterfråga idag. Min fråga är, kan jag ta hur mycket som helst i månadshyra? Jag vill helt enkelt inte att bli återbetalningsskyltning om inneboenden går till Hyresnämnden, om jag tar en för hög månadshyra. 

 

 

Hej och tack för din fråga!

Vi uppfattar det som att din fråga gäller vilken månadshyra du kan ta av en framtida inneboende för att hyran ska anses som skälig. 

När det gäller priset för att hyra ut ett möblerat sovrum i din bostadsrätt finns detta reglerat i Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (”Privatuthyrningslagen”).  

Huvudregeln är att man får avtala om hyran själva och du har som bostadsrättshavare rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra. Denna hyra får dock inte vara påtagligt högre än summan av din kapitalkostnad och driftskostnad enligt 4 § Privatuthyrningslagen. Det sagda gäller dock enbart under förutsättningen att du endast har en inneboende per rum, och inte flera inneboenden som hyr olika rum. Innebörden av begreppet ”påtagligt” varierar beroende på omständigheterna, fast vanligen rör det sig om 2 till 5 procent. 

Din kapitalkostnad är en skälig årlig avkastningsränta på bostadsrättens marknadsvärde. Enligt förarbeten till privatuthyrningslagen är avkastningsräntan skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. Den är inte kopplad till dina faktiska kostnader så oberoende av vad dina faktiska kostnader är ska kapitalkostnaden räknas ut på detta sätt. 

Dina driftskostnader är exempelvis elkostnader, avgift till bostadsrättsföreningen och dylikt. Eftersom du hyr ut rummet möblerat har du rätt att ta ut ersättning för möbelslitage. Till skillnad från kapitalkostnaden är driftkostnaden kopplad till faktiska utgifter. 

Om du tar ut en för hög månadshyra kan hyran komma att prövas av hyresnämnden om hyresgästen ansöker om detta. Hyresnämnden gör i sådana fall en uppskattning av kostnaderna för den uthyrda delen av bostaden. Om upplåtelsen gäller en mindre del av en bostad, exempelvis ett rum, kan en hyra som beräknats på en större del av marknadsvärdet ofta inte anses godtagbar. I det fall hyresnämnden finner den satta hyran för hög med hänsyn till din kapitalkostnad och driftskostnad så kan hyresnämnden komma att fastställa hyran till ett lägre belopp. 

När du hyr ut en del av din bostadsrätt kan du aldrig bli retroaktivt återbetalningsskyldig för tidigare erlagd oskäligt hög hyra, detta oavsett om hyresnämnden i ett senare skede fastställer en lägre hyra.