Hej,

Har köpt en bostadsrätt där samtliga vägguttag har jordstift men det är bara vissa av uttagen som har jord dragen till sig. Här känner vi oss lurade och elektrikern som vi haft här säger att så får det absolut inte vara. Antingen måste alla ha jord i ett rum eller inga.

Elektrikern såg sen en eldosa i badrummet som inte får sitta i våtutrymmen. Badrummet har renoverats av säljaren så detta är gjort av henne.

Inte nog med det för sen när vi tog ut en strömbrytare för att se bakom så var det en kabel som var lös där och som var kopplad till ett vägguttag i andra änden. Detta är ett riktigt allvarligt och farligt elfel som kan orsaka brand.

Sen till sist så är där ett uttag på balkongen som är olagligt att sätta där utan jordfelsbrytare enligt elektrikern.

Elektrikern sa att detta kommer kosta max 10 000 kr att fixa.

Säljaren svarar knappt på våra meddelanden men hon har sagt att hon inte kände till något av detta och hon kommer inte stå för några kostnader.

Sen att här inte var städat och att det saknades mikro som det stod i kontraktet och beskrivningen att här skulle vara, det orkar vi inte ens bry oss om för det känns lönlöst att få något av henne.

Ska vi bara ge upp och stå för dessa kostnader själva eller finns det något att göra?

 

 

 

Hej och tack för din fråga!

Köplagen

Du har köpt en bostadsrätt vilket utgör lös egendom i lagens mening. Köplagen är tillämplig vid köp av lös egendom mellan två privatpersoner eller två näringsidkare. Vi utgår ifrån att både köpare och säljare i detta fall är privatpersoner. Om det istället handlar om ett konsument- näringsidkare förhållande är det konsumentköplagen som ska tillämpas.

 

Fel

Om lägenheten är felaktig i köplagens mening och felet inte beror på köparen kan köparen kräva bland annat avhjälpande och prisavdrag. Fel, enligt 17 § köplagen, föreligger om lägenheten inte överensstämmer med vad som följer av avtalet eller vad säljaren vid köpet kan anses ha utfäst. Detta innebär att om säljaren till exempel har lovat, muntligt eller skriftligt, att elinstallationen i lägenheten är korrekt utförd, men elinstallationen inte är korrekt utförd, så föreligger det ett fel i bostadsrätten.

 

Ifall avtalet anger att det ska finnas en mikrovågsugn och att lägenheten ska vara städad så ska lägenheten avlämnas i sådant skick.

 

Om inget är sagt om elen i lägenheten skulle den ändå kunna vara felaktig.  Enligt 17 § 3 st. köplagen, får lägenheten inte vara i sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Exakt vad en köpare har fog att förutsätta kan variera mycket beroende på när huset byggdes och när renovering senast genomfördes.

 

Nu mer specifikt till din fråga om eldosa i våtutrymmet. Vi är inte helt säkra på vad du menar med eldosa men förutsätter att du syftar till ett eluttag eller liknade. Numera är det tillåtet att installera uttag i våtutrymme om det är på max 230 volt och är skyddsjordat och skyddas av en jordfelsbrytare. Det är sedan år 1996 krav på att vägguttag i våtutrymmen ska vara bevakade av jordfelsbrytare vilket framgår av starkströmsföreskrifterna. Detta gäller endast nyproducerade bostäder och sedan 1 juli 2004 även installationer som ändras eller utvidgas. Det framgår av din fråga att badrummet har renoverats av säljaren. Om lägenheten byggdes efter år 1996 eller om renoveringen innefattade en ändring utav elinstallationen efter 1 juli 2004 är det krav på att uttaget ska vara kopplat till en jordfelsbrytare. Om förutsättningarna är av det slaget att det finns krav på jordfelsbrytare så kan det ses som ett fel i köplagens mening om uttaget inte är kopplat till en jordfelsbrytare.

 

Vad gäller din fråga om uttaget på balkongen utan jordfelsbrytare gäller samma krav som ovan. Det är alltså krav på jordfelsbrytare beträffande uttag utomhus sedan 1996. Detta gäller som tidigare endast nyproducerade bostäder och sedan 1 juli 2004 även installationer som ändras eller utvidgas. Det framgår av din fråga att uttaget utomhus inte har någon jordfelsbrytare kopplad till sig. Om förutsättningarna är av det slaget att det krävs en jordfelsbrytare kopplad till uttaget kan det faktum att det inte finns någon kunna ses som ett fel enligt köplagen.

 

Angående de andra elfelen du beskriver har vi tyvärr inte tillgång till de regler som gäller, men man bör kunna utgå ifrån att en elektriker kan reglerna.

 

Enligt vår bedömning bör en köpare kunna förutsätta att elen i lägenheten är installerad enligt de regler som gällde då installationen genomfördes. Följdes inte reglerna vid installationen föreligger fel i lägenheten.

 

Befintligt skick

Bostadsrätter säljs dock ofta i “befintligt skick”, vilket innebär att inte lika stora krav ställs på säljaren. Detta regleras i 19 § köplagen. Det finns dock tre olika punkter då säljaren ändå ansvarar för felet. Den första är om säljaren påstått att elinstallationen är riktig, men den inte är det. Den andra är om säljaren måste ha känt till ett “väsentligt förhållande rörande varans (bostadsrättens) egenskaper eller användning” och köparen kunde räkna med att bli upplyst om förhållandet. Den tredje är att lägenheten är i väsentligt sämre skick än vad köparen kunnat förutsätta.

 

Angående andra punkten är det dock svårt att bevisa att säljaren måste ha känt till något och det är väldigt svårt att avgöra om felaktiga elinstallationer på det sätt som du beskriver är ett sådant “väsentligt förhållande”. Angående den tredje punkten så krävs det mycket för att lägenheten ska vara i väsentligt sämre skick, och det du beskriver är med stor sannolikhet inte tillräckligt.

 

Undersökningsplikt

Köparen får dock inte åberopa fel som hen måste ha känt till vid köpet. Vidare finns krav på att köparen ska undersöka “varan” innan köpet, den så kallade undersökningsplikten som finns i 20 § köplagen. Om köparen har blivit uppmanad att undersöka lägenheten eller om köparen faktiskt har undersökt lägenheten så kan köparen inte i efterhand klaga över ett fel som köparen borde ha upptäckt. Exakt vad en köpare borde ha upptäckt är inte alltid lätt att säga, eftersom det beror väldigt mycket på den specifika situationen. Det kanske är väldigt lätt att se att det sitter en eldosa i badrummet, men borde köparen också förstå att eldosan inte får sitta där? Det är tyvärr oklart vilka krav som ställs på köparen i ett sånt fall.

 

Avhjälpande, självhjälp  och prisavdrag

Om lägenheten är felaktig och köparen inte borde ha upptäckt felet får köparen välja hur hen vill bli kompenserad. För att en köpare ska kunna kräva en åtgärd av säljaren så måste köparen dock enligt 32 § köplagen ha sagt till om felet inom skälig tid efter att hen borde ha upptäckt felet. Om ni har sagt till ganska snart efter att elektrikern varit där borde reklamationen ha skett inom skälig tid.

 

Ett alternativ är att kräva avhjälpande (34-35 §§) av säljaren, dvs. att säljaren ser till att felet blir fixat. För att kräva avhjälpande måste köparen dock ha meddelat säljaren om det när felet påtalades eller inom skälig tid därefter. Om säljaren här vägrar att avhjälpa felet får köparen själv (självhjälp) se till att det blir gjort och få ersättning för kostnader som är försvarliga. Elfelen, mikrovågsugnen och städningen kan alla bli avhjälpta på detta sätt.

 

Ett annat alternativ är att kräva prisavdrag enligt 37-38 §§. Köparen har då rätt till ersättning för hur mycket mindre lägenheten är värd i det felaktiga skicket. Skillnaden i värde behöver inte alls vara samma som kostnaden för att avhjälpa felet.

 

Sammanfattningsvis kan sägas att det är svårt att få ersättning för fel när inget speciellt har lovats från säljaren, speciellt om lägenheten är såld i befintligt skick. Det är lättare att kräva ersättning när lägenhetens skick strider mot avtalet.