Hej!
Jag har hamnat i konstig situation. Jag har köpt en sommarstuga på så kallad ofri grund i en skog utan närmre grannar Nu är det så att jordägaren inte tycker att jag hör hemma där, så för att få bort mig från mitt hus har varit där utan min vetskap och sågat ner allt vad träd och annan växtlighet på arrendet gjort ett fullständigt kalhygge där. Även plommonträd som vi planterat och andra växter.
Enligt hans advokat så är han i sin fulla rätt att göra som han behagar på mitt arrende. Och vad gäller den växtlighet som vi planterat så ligger bevisbördan på oss vem som har sågat ner det.
Han har även kört med skogsmaskiner på ett sådant sätt att vi inte med bil kan ta oss till stugan.
Det finns inget som reglerar detta i vårt avtal som han upprättat från början.
Jag trodde att jordabalken reglerade detta, Jag jämför detta kontrakt med ett hyreskontrakt på en hyreslägenhet där finns ju inte allt specificerat utan där finns ju en hyreslag som reglerar detta.
På samma sätt som jordabalken borde reglera arrende.
Eller är det så att jag bara måste foga mig i denna försmädelse och lämna mina byggnader till jordägaren utan kostnad för honom eftersom det inte finns möjlighet att sälja mina byggnader som det ser ut nu.
Det finns ingen möjlighet att forsla bort husen.

 

 

Hej och tack för din fråga!


Juridiska utgångspunkter
Så som vi förstår din fråga är du intresserad av att veta i vilken mån du har rätt att disponera den mark du arrenderar och om du har någon möjlighet att erhålla ersättning på grund av att jordägaren försvårat/försämrat din arrenderätt.
Då syftet med arrendet är att utnyttja den sommarstuga som finns på marken rör det sig om bostadsarrende, se 10 kap 1 § jordabalken (JB). Bostadsarrende regleras i 10 kap JB och kompletterande, grundläggande bestämmelser om arrende återfinns i 8 kap JB. Bostadsarrendatorns rätt att disponera jorden regleras dock inte uttryckligen i JB. Jordägaren och arrendatorn har däremot en möjlighet att fritt avtala om arrendeställets skick vid tillträde, under arrendetiden och vid frånträde. Skulle frågan om arrendatorns dispositionsrätt inte regleras i arrendeavtalet får man falla tillbaka på allmänna avtalsrättsliga principer. Arrendatorn anses vara skyldig att vårda arrendestället under arrendetiden och är skyldig att lämna tillbaka arrendestället i ursprungligt skick vid frånträde (något som framgår bl.a. av hovrättsfallet RH 2001:80).
Inte heller jordägarens rätt att disponera marken regleras i JB, men av 8 kap. 13 § JB framgår att jordägaren har rätt att erhålla tillträde till arrendestället för besiktning. Motsatsvis torde följa att jordägaren har en relativt begränsad rätt att tillträda och disponera marken under arrendetiden. Arrende är en helnyttjanderätt som ger nyttjanderättshavaren total besittning till det som upplåts och denne har rätt att aktivt använda jorden. Rimligtvis bör en arrendator kunna exempelvis plantera plommonträd och dylikt, givet att tomten inte försämras och att den kan återställas till sitt ursprungliga skick.
Den typ av ersättningsanspråk som gäller jordägarens försämring av arrenderätten regleras inte i JB utan en eventuell skadeståndstalan får föras på grundval av ert avtalsförhållande. För sådana s.k. inomobligatoriska skadeståndsanspråk gäller allmänna avtals- och skadestånds-rättsliga principer. Skulle arrenderätten försämras till följd av en händelse som inte orsakats av arrendatorn torde arrendatorn ha rätt till nedsättning av arrendeavgiften och, om skadan inte är ringa, att säga upp avtalet. I de fall jordägaren oaktsamt orsakat en försämring av arrenderätten efter avtalsslutet torde arrendatorn dessutom ha rätt till skadestånd. Det skulle alltså kunna hävdas att jordägaren genom att försämra dina möjligheter att disponera marken har gjort sig skyldig till någon form av avtalsbrott som möjligtvis kan grunda skadeståndsskyldighet. Vi vill i sammanhanget framhålla att bevisbördan i allmänhet ligger på den skadelidande, d.v.s. den som påstår att en skada har inträffat, vilket i detta fall är du.


Praktiska råd
För arrendetvister finns det särskilda arrendenämnder som har till uppgift att bl.a. medla i arrendetvister. Arrendenämnden har behörighet att medla även i sådana arrendetvister som normalt prövas i allmän domstol. Ifall du önskar gå vidare med ärendet råder vi dig att ta kontakt med arrendenämnden och hos dem inleda ett ärende, för att se om du och jordägaren genom arrendenämndens försorg kan förlikas och komma överens. Om detta inte är möjligt kan du överväga att väcka en skadeståndstalan vid allmän domstol. Skulle du bestämma dig för att väcka en skadeståndstalan bör du givetvis vända dig till en verksam jurist för att få professionell juridisk rådgivning.