Jag har fått skador på två toalettstolar, två handfatskranar och en kökskran av oerhörda mängder grus efter ett byte av vattenledningsrör i vår Bostadsrättsförening. Genom föreningens försorg har allt bytts ut utom en toalettstol och en handfatskran. Föreningen hänvisar mig till deras entreprenör eller försäkringsbolag för återstoden av skadorna. Det råder inga tveksamheter om att skadorna gjorde all utrustning obrukbar och ej gick att reparera.

Vem ansvarar för att det endast kommer vatten ur vatten ledningarna och vem ansvarar för skador som uppstår när så icke är fallet, orsakat av styrelsens entreprenör som utför arbeten med vatten ledningar?

 

 

Hej och tack för din fråga!

Så som vi förstår din fråga önskar du främst veta vem som bär ansvaret för skadorna som har uppstått i din bostadsrätt till följd av att en entreprenör anlitad av bostadsrättsföreningen har bytt ut ett vattenledningsrör. Du undrar även vem som ansvarar för att det endast kommer vatten ur vattenledningarna.

Allmänt om bostadsrättshavarens underhållsansvar
Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter regleras i 7 kap bostadsrättslagen (BL). Bostadsrättsföreningen är enligt 7 kap 4 § BL skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 7 kap 12 § BL vilar på bostadsrättshavaren. Av 7 kap 12 § 1 st BL följer att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra till femte stycket. Med lägenheten avses ytskikten i lägenhetens väggar, golv och tak samt installationer i lägenheten som inte tjänar mer än en lägenhet. En grundläggande distinktion görs alltså mellan det inre underhållet, för vilket bostadsrättshavaren svarar, och det yttre underhållet som bostadsrättsföreningen ansvarar för. Omfattningen av det inre underhållet kan närmare anges i stadgarna varför det är viktigt att undersöka vad dessa föreskriver gällande gränsdragningen mellan föreningens och medlemmarnas ansvar. Ansvarsfördelningen får dock inte genom stadgarna ändras till medlemmarnas nackdel.

Av det ovanstående följer att bostadsrättsföreningen som utgångspunkt svarar för att vatten-ledningar som tjänar mer än en lägenhet fungerar som de ska.

Särskilt om reparationsansvaret för vattenledningsskador
För reparationer på grund av vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren enligt 7 kap 12 § 3 st BL som utgångspunkt endast om skadan uppkommit genom dennes vårdslöshet eller försummelse. Huvudregeln kan alltså sägas vara att bostadsrättsföreningen ansvarar för vattenledningsskador. Det bör observeras att begreppet vattenledningsskada endast omfattar läckage från tappvattenledningar, vilket Högsta domstolen fastslog i rättsfallet NJA 2006 s. 732. Därför omfattas läckage från radiatorer, spillvattenledningar och avloppsledningar av huvudregeln i 7 kap 12 § 1 st BL, vilket innebär att bostadsrättshavaren står reparations-kostnaderna för dessa skador. En annan sak är att dessa skador ofta omfattas av bostadsrätts-försäkringen. Eftersom du angett att det var styrelsens entreprenör som bytte vattenledningsröret bör någon vårdslöshet knappast ligga dig till last och reparations-ansvaret bör vila på föreningen, om det rör sig om en tappvattenledning.

Ansvaret för reparationen och ansvaret för kostnaderna för denna
Av det ovanstående följer att frågan om vem som bär reparationsansvaret är beroende av dels vad som föreskrivs i stadgarna, dels om vattenledningsskadan är hänförlig till en tappvatten-ledning. Ansvaret för reparationen och ansvaret för kostnaderna för denna hänger dock inte nödvändigtvis ihop. Om bostadsrättsföreningen har en skyldighet att reparera skadan och denna skyldighet åsidosätts eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande gäller enligt 7 kap 4 § BL bestämmelserna i 7 kap 2 § BL. Av 7 kap 2 § BL framgår att bostadsrättshavaren har rätt att avhjälpa bristen på föreningens bekostnad om lägenheten inte är i fullt brukbart skick, såvida inte styrelsen på tillsägelse åtgärdar felet så snart det kan ske. Enligt samma paragraf gäller också att bostadsrättshavaren har rätt till skälig nedsättning av årsavgiften för den tid lägenheten är i bristfälligt skick. I 7 kap 2 § 2 st BL fastslås slutligen att bostadsrättshavaren har rätt till ersättning för skada, om bristen beror på försummelse från föreningens sida.

Det ovanstående innebär att bostadsrättsföreningen kan bli ersättningsskyldig även om den inte är reparationsansvarig, givet att den varit vållande till skadan. Bostadsrättshavaren får i ett sådant fall avhjälpa bristen på föreningens bekostnad. Det framgår dock att såväl du som föreningen anser att utrustningen inte går att reparera. Med stöd av 7 kap 2 § 2 st BL bör en bostadsrättshavare i en sådan situation ha rätt till ersättning för skada, om bristen beror på försummelse från föreningens sida. I ditt fall synes bristen bero på entreprenörens försumliga byte av vattenledningsrör i din lägenhet. Bostadsrättsföreningen är normalt ansvarig för skador som orsakas av en av föreningen anlitad entreprenör. Därför ska bostads-rättsföreningen ersätta en bostadsrättshavares skador då en entreprenör genom vårdslöshet orsakar skador i en lägenhet. Beroende på hur avtalet mellan bostadsrättsföreningen och entreprenören ser ut kan bostadsrättsföreningen sedan eventuellt kräva ersättning från entreprenören – denna fråga berör inte din rätt att kräva ersättning. Observera att du vid en eventuell skadeståndstalan mot bostadsrättsföreningen har att bevisa att bristen beror på försummelse från föreningens sida.

Praktiska råd
Givet att föreningen fortsätter vägra att ersätta skadorna rekommenderar vi att ni tar kontakt med yrkesverksamma jurister/advokater som kan hjälpa er att avgöra om ni bör rikta några rättsliga krav mot föreningen. Ni bör även kontakta ert försäkringsbolag för att undersöka om eventuella kostnader för att ersätta toalettstolen och handfatskranen kan täckas av bostadsrättsförsäkringen/hemförsäkringen. En hemförsäkring inkluderar vanligtvis även ett visst rättsskydd, vilket komma till användning om ni söker professionell juridisk hjälp.