Hej!
Jag bor i en bostadsrättsförening med lokal i bottenplanet, direkt under min lägenhet.
Föreningen har tecknat avtal med den som driver verksamheten i denna lokal. I kontraktet står att lokalen ska användas som butik men i själva verket driver man en delikatess- och cateringfirma som medför avsevärda problem för mig.
Det är störande verksamhetsljud av olika slag samt inte minst matos som tränger upp i min lägenhet.
Jag har vid olika tillfällen påtalat problemen för styrelsen, muntligt och genom tre olika skrivelser. I kontraktet står att lokalen ska användas som butik. Med tanke på den verksamhet som bedrivs:


Vad är korrekt ur rättsligt hänseende?

 

Hej och tack för din fråga!

Till att börja med gäller delvis olika regler beroende på om lokalen innehas genom bostadsrätt eller hyresrätt. Det innebär att om lokalinnehavaren har köpt bostadsrätten till lokalen gäller Bostadsrättslagen (BrL) regler parallellt med reglerna i föreningens stadgar, men om den hyrs gäller istället reglerna i 12 kap Jordabalken (JB). Vilket som är fallet får delvis betydelse för vad som gäller och vilka möjligheter du har att påverka. Det är dock vanligast att bostadsrättsföreningar hyr ut lokalerna så återkopplingen kommer därför att börja med att behandla reglerna i hyreslagen. Därefter ges en kort sammanfattning om vad som gäller om det istället är en bostadsrätt.

Föreningens skyldigheter/rättigheter gentemot lokalinnehavaren som hyresgäst
12 kap JB reglerar alla hyresförhållanden och föreningen kan inte i något läge åberopa stadgarna eller bostadsrättslagens bestämmelser mot hyresgästen om lokalen hyrs ut. Vanligen anges i hyreskontraktet vad lägenheten skall användas till: bostadslägenhet, konditori osv. Hyresgästen är då i princip bunden vid detta. I 12 kap 23 § 2 st JB anges att lokalhyresgästen inte får använda lokalen till annat än det avsedda ändamålet. Det avsedda ändamålet är i det här fallet ”butik”. Butiksinnehavaren är i regel bunden av det som står i hyreskontraktet. Om de inte förhåller sig till de villkor som hyresvärden och hyresgästen avtalat om vid avtalets ingående, har hyresvärden rätt att göra påföljd gällande.

I detta fall är hyresvärden bostadsrättsföreningen. Påföljder som i dessa fall kan bli aktuella är skadestånd och till och med förverkande av hyresrätten, d.v.s. omedelbar uppsägning. Det finns alltså vissa möjligheter att få stopp på verksamheten när den inte bedrivs på det sätt som avtalats. Problemet är att dessa regler är avsedda att reglera förhållandet mellan hyresvärd och hyresgästen. I ditt fall är det alltså föreningens som har rätt att åberopa reglerna. Av vad vi kan utläsa av din fråga verkar styrelsen/majoriteten i föreningen inte bry sig om att lokalen används till annat än vad som anges i kontraktet, och inte heller att det uppstår olägenheter för dig. Hyreskontrakt behöver inte heller ha skriftlig form. Det innebär att ett muntligt avtal kan föreligga som säger att cateringverksamheten är ok.
Lokalhyresgästen ska enligt 12 kap 25 § JB se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan försämra deras bostadsmiljö i sådan grad att de inte ska behöva tålas. Högsta Domstolen har i ett fall från 1991 ansett att matos och buller från en pizzeria utgjort en sådan störning. Där uppgav man även att det faktum att mat lagades i lokalen innebar att det inte längre kunde anses att lokalen användes som ”affär”. Av fallet kan man dra två slutsatser (som dock inte är skrivna i sten, domstolen är inte bunden vid tidigare avgöranden)
1. Att det lagas mat i lokalen innebär troligtvis att den inte längre kan anses användas som ”butik”.
2. Matos och buller/höga ljud kan vara en störning i lagens mening.
Hyresvärden har en skyldighet att uppmana den hyresgäst som är ansvarig för störningar att omedelbart upphöra med det som stör. Föreningen har alltså en skyldighet att agera om de känner till att det förekommer störningar. De störningar du upplever i form av matos och buller kan anses vara en sådan störning som hyresvärden normalt ska ansvara för att du slipper. Detta är dock en bedömning som görs från fall till fall, så det är inte möjligt att säga om det i ditt fall skulle anses vara tillräcklig störning eller inte.

Föreningens skyldigheter/rättigheter gentemot lokalinnehavaren som bostadsrättshavare
Om lokalen innehas genom bostadsrätt regleras nyttjanderätten genom bostadsrättslagen. I 7 kap 6 § BrL anges att bostadsrättshavaren inte får använda lägenheten till något annat ändamål än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av ”avsevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem i föreningen”. Enligt 7 kap. 9 § BrL ska bostadsrättshavaren också använda lägenheten på ett sådant sätt att de som bor i omgivningen inte ska utsättas för störningar som kan försämra deras bostadsmiljö i sådan grad att de inte ska behöva tålas. Precis som vid bedömningen av samma regel i hyreslagen, beror det på hur omfattande matoset och ljudnivån är. Även den här regleringen är dock tänkt att gälla mellan föreningen och lokalinnehavaren. Det är alltså föreningen som ska agera mot lokalinnehavaren och inte du som enskild bostadsrättshavare.
Föreningens skyldigheter/rättigheter gentemot dig som bostadsrättsinnehavare
Förhållandet mellan dig och bostadsrättsföreningen regleras av bostadsrättslagen. I 7 kap 4 § BrL anges att föreningen är skyldig att hålla lägenheten, marken och huset i gott skick, i den utsträckning ansvaret inte faller på dig som bostadsrättshavare. Ditt ansvar regleras i 7 kap 12 § BrL och gäller i princip allting inom lägenhetens väggar. Det innebär att föreningen är ansvarig för gemensamma utrymmen och indirekt det som du inte kan påverka inifrån din lägenhet, som exempelvis avlopp, värme och ventilationsledningar. I 7 kap 4 § BrL anges att om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det ”på annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande” är föreningen skyldig att avhjälpa bristen på egen bekostnad. Du kan också få rätt till skadestånd eller att frånträda bostadsrätten. För den tiden som lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren också rätt till skälig nedsättning av årsavgiften.

För att något av alternativen ska bli tillämpliga krävs att de störningar du upplever är tillräckliga för att anses innebära ”hinder eller men i nyttjanderätten”. Det är upp till dig att bevisa att hinder eller men föreligger. Det beror givetvis på hur omfattande störningarna är. Vi bedömer dock möjligheterna som relativt små eftersom kraven är höga för att ”hinder eller men” ska anses uppfyllt.
Själva idén med bostadsrättsföreningar bygger på principen att bostadsrättsföreningarna ska vara självstyrande. Medlemmarna väljer styrelse och fattar andra beslut genom att rösta på föreningsstämman. Besluten fattas alltså i demokratisk ordning. Staten (genom Hyresnämnden eller andra myndigheter) kan bara ingripa i rena undantagsfall. Om det är så att styrelsen och övriga bostadsrättshavare är okej med verksamheten blir det därför svårt för dig att se till att kontraktet upphör utan andra medlemmars stöd. Det är mellan själva föreningen och lokalinnehavaren kontraktet gäller, och det är möjligt att de har en muntlig överenskommelse om att cateringverksamheten är okej.

Förhållandet mellan dig och föreningen regleras även genom ert avtal samt föreningens stadgar. Läs igenom det avtal du skrev på när du köpte lägenheten för att se om det finns någonting i avtalet som reglerar föreningens skyldigheter gentemot dig. Gör detsamma med föreningens stadgar, de kan bland annat finnas på föreningens hemsida om det finns någon sådan.
Eftersom avtalet gäller mellan föreningen och lokalinnehavaren och de olika lagarna reglerar förhållandet mellan dem anser vi att din bästa chans är att påverka föreningen. Det vi bedömer som det bästa alternativet för dig är att informera övriga bostadsrättsinnehavare om dina problem på föreningsstämman och ta upp problemet där, alternativt övertala andra bostadsrättsinnehavare att rösta fram dig eller någon/några andra som bryr sig om ditt problem till ny styrelse. Om du får med dig majoritet i föreningen bör ni kunna fatta beslut om att avtalet ska sägas upp på grund av den ändrade användningen eller förmå hyresgästen att återgå till att endast bedriva butik.
Du kan också kontakta Hyresnämnden och begära medling i tvister som rör ditt förhållande till föreningen eller, i ditt fall, föreningens underlåtenhet att ingripa. Det är som ovan nämnts möjligt att cateringverksamheten är så pass störande att hyresvärden har en skyldighet att se till att det störande beteendet upphör. Hyresnämnden jobbar dagligen med denna typ av frågor, så det är möjligt att de även kan ge dig mer information om vad som gäller och vilka möjligheter du har. Innan du kontaktar dem är det bra om du kollar upp om lokalen är en hyreslokal eller en bostadsrätt, eftersom det kan spela roll för bedömningen. Det ska framgå av kontraktet mellan lokalinnehavaren och föreningen. Läs även igenom föreningens stadgar för att se om det kan finnas regler där som du kan ta hjälp av. Kom dock ihåg att dessa inte kan åberopas emot lokalinnehavaren om denna hyr lokalen, utan gäller endast mellan dig och föreningen.
Lycka till!