Hej,
Har en fråga beträffande bankers uppsägningar av lån.
Vi har ett hus som är övervärderat. Övervärderingen i sig ingår i en skuldsanering som vi fått beviljad. Kan banken säga upp våra lån? Vi har inte misskött våra bolån till banken.
 

Hej och tack för din fråga!

Allmänt om uppsägning av bolån

Bolån som en kreditgivare lämnat till en konsument regleras i konsumentkreditlagen (2010:1846). I 33 § konsumentkreditlagen stadgas under vilka förutsättningar en kreditgivare har rätt att kräva betalning i förtid (d.v.s. säga upp lånet till betalning). Kreditgivaren har rätt att få betalning i förtid om det har gjorts förbehåll om detta i avtalet och någon av följande förutsättningar är uppfyllda:

  1. Konsumenten är sedan mer än en månad i dröjsmål med betalning av ett belopp som överstiger tio procent av kreditfordran,
  2. Konsumenten sedan mer än en månad är i dröjsmål med betalning av ett belopp som överstiger fem procent av kreditfordran och dröjsmålet avser två eller flera poster som förfallit vid olika tidpunkter
  3. Konsumenten är på något annat sätt i väsentligt dröjsmål med betalning
  4. Säkerhet som ställts för krediten har avsevärt försämrats
  5. Det står klart att konsumenten genom att avvika, skaffa undan egendom eller förfara på något annat sätt undandrar sig att betala sin skuld.

33 § 2 st konsumentkreditlagen anges dock, i fråga om kredit som är förenad med panträtt i fast egendom, att kreditgivaren har rätt till betalning i förtid på grund av försämrad säkerhet endast om säkerheten har avsevärt försämrats till följd av någon annan orsak än en allmän prisnedgång på den relevanta marknaden. I fråga om bolån för vilka banken har panträtt i fastigheten ställs alltså extra höga krav för att en uppsägning på grund av försämrad säkerhet ska få ske.

Om krediten är förenad med panträtt i fast egendom och räntan för krediten är bunden för hela eller en del av avtalstiden (dock minst tre månader) har kreditgivaren dock enligt 33 § 3 st konsumentkreditlagen rätt att få betalning i förtid på den dag då den tid för vilken räntan är bunden löper ut. Detta gäller dock endast om det har gjorts förbehåll om det i avtalet och det finns synnerliga skäl.

Uppräkningen i 33 § konsumentkreditlagen är uttömmande och banken har med andra ord inte rätt att säga upp lånet i några andra fall.

Uppsägning av bolån i samband med skuldsanering

I din fråga skriver du att din fastighet är övervärderad och att själva övervärderingen ingår i skuldsaneringen. Innebörden av att en fastighet har ett övervärde är att värdet av fastigheten är större än den summa som långivarna med panträtt i fastigheten har rätt att utkräva.  Skulle fastigheten säljas kommer övervärdet användas för att betala av skulder som omfattas av skuldsaneringen. Enligt 7 § skuldsaneringslagen (2006:548) omfattar en skuldsanering, om inte annat föreskrivs i lag, alla fordringar på pengar mot gäldenären som har uppkommit före den dag då beslut meddelas att inleda skuldsanering. I 7 § 3 st 2 p skuldsaneringslagen stadgas dock att en skuldsanering inte omfattar en fordran för vilken borgenären har panträtt, till den del säkerheten räcker till för betalning av fordran. I enlighet med det ovan sagda ingår inte bolåneskulderna i skuldsaneringen, eftersom banken har panträtt i fastigheten som säkerhet för sin fordran.

Läget så som det är nu

I dagsläget bör banken inte ha några möjligheter att säga upp bolånen, eftersom ingen av punkterna i 33 § konsumentkreditlagen är uppfyllda. Säkerheten som ställts för bolånen (huset) har inte avsevärt försämrats och utifrån din fråga verkar det inte som att du på något sätt är i dröjsmål med betalning.

Läget vid en eventuell exekutiv försäljning

Vid en eventuell exekutiv försäljning kommer husets grundvärde att användas för att betala av fordringsägaren/ägarna (banken) med säkerhet i fastigheten. Övervärdet tas då i anspråk för att betala av skulder som omfattas av skuldsaneringen. Någon uppsägning av bolånen blir i ett sådant fall knappast nödvändig.

Läget vid en ”vanlig” försäljning

Vid en ”vanlig” (d.v.s. icke-exekutiv) försäljning kommer bankens säkerhet i fastigheten att kvarstå som utgångspunkt. Förmodligen vill de i en sådan situation att du antingen a) flyttar med lånet till din nya bostad, b) löser lånet i förtid, eller c) låter köparen ta över lånet. Möjligheterna som står till buds kan eventuellt begränsas av låneavtalets utformning. Om din ränta är tidsbunden finns det en risk att du blir skyldig att betala ränteskillnadsersättning om du löser ditt bolån/dina bolån under en period då räntan är bunden.

Jag skulle rekommendera att du inför en eventuell försäljning rådgör dels med din bank (låneavtalets utformning spelar in i den här typen av frågor), dels med en budget- och skuldrådgivare (se nedan).

Budget- och skuldrådgivare

2 § 2 st skuldsaneringslagen (2006:548) stadgas att kommunen inom ramen för social-tjänsten eller på annat sätt ska lämna råd och anvisningar i budget- och skuldfrågor till skuldsatta personer. Denna skyldighet gäller även under skuldsaneringsförfarandet och under betalningsplanens löptid. Budget- och skuldrådgivning är således en lagstadgad kommunal service där du kan få rådgivning om din ekonomi. Om du behöver råd och hjälp under eller efter skuldsaneringsperioden bör du således i första hand vända dig till din kommuns budget- och skuldrådgivare. Det kostar ingenting att träffa en budget- och skuldrådgivare och de har tystnadsplikt.