Hej,

 Jag har sålt ett hus och har nu fått krav på ett dolt fel. Under tiden som försäljningsprocessen pågick avled min ex sambo. Efter försäljningen påtalade köparen att bergvärmepumpen i huset inte fungerade som den skulle och efter att köparen haft kontakt med hantverkare, som sa att han till oss tidigare påtalat att bergvärmepumpsanläggningen var utdömd. Själv har jag den uppfattningen (information från sambon) att det var en säkerhetsventil som skulle bytas vilket gjordes på uppmaning av ex sambon innan han dog.

Efter att mäklaren varit i kontakt med mig gick jag och mina söner igenom min ex sambos pärmar och hittade då detta dokument som jag bifogar. I serviceprotokollet står inte att anläggningen är utdömd, men dock att det är felaktigt.

Vad är jag resp dödsboet ansvariga för?

Precis innan köpekontraktet skulle skrivas på kom mäklaren med ett papper som jag fick fylla i och skriva på, det var om säljaren ansvar om ditt och datten fungerade. Jag förstår att i det sammanhanget skulle kanske detta serviceprotokoll tagits upp. Men jag hade inte tillgånget till det.

Hur ska jag hantera detta?

Hej och tack för din fråga!

Den som säljer en fastighet, till exempel en villa, ansvarar för dolda fel som upptäcks efter att den nye ägaren har flyttat in – i hela tio år. Om ett dolt fel upptäcks i den fastighet du sålt kan du bli skyldig att ersätta den nya ägaren med kostnaden för åtgärdandet av felet, oavsett om du visste om felet eller inte. 

Säljarens ansvar för dolda fel beskrivs i Jordabalken 4 kap 19 §. Där fastslås att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, är det ett dolt fel som säljaren ska ansvara för. Du som säljare ansvarar alltså för sådana fel som avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Köparens undersökningsplikt är därmed mycket vidsträckt. Vad man vid noggrann undersökning kan upptäcka utan att behöva bryta upp brädor, murbruk eller liknande ingrepp i fastigheten, kan inte köparen sedan göra säljaren ansvarig för. Är köparen inte själv kunnig nog att utföra en tillbörlig undersökning bör denne anlita en besiktningsman. 

Som exempel har Högsta domstolen, i NJA 1980 s. 555 uttalat sig om att undersökningsplikten till och med innefattade mycket svårtillgängliga utrymmen likt kryputrymmet under byggnader. Vidare kan också nämnas att om man misstänker eller kan ana att något står orätt till, i form av exempel lukt eller dylikt, blir undersökningsplikten än vidare i form av att man kan anses vara tvungen att bryta upp brädor eller vad som rimligen kan krävas. Att bergvärmepumpen inte fungerar på tillbörligt sätt borde enligt vår uppfattning vara ett sådant fel som köparen borde ha upptäckt om denne företagit en ordentlig undersökning av huset. Att en hantverkare upptäckt problemet, utan att behöva bryta upp brädor, murbruk eller liknande ingrepp i fastigheten som vi uppfattat det, tyder också på att felet var sådant som köparen borde räknat med, alltså inte ett dolt fel. 

Har däremot säljaren i samband med överlåtelsen utfäst att det inte finns något fel i fastigheten, minskas undersökningsplikten och säljaren riskerar att hållas ansvarig vid eventuella dolda fel, trots att det är något som köparen efter en noggrann underökning av fastigheten kunnat upptäcka. Men en sådan utfästelse blir en fråga om bevisning, vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Det är förmodligen bara en skriftlig utfästelse som kan utgöra ett tillräckligt bra bevis. 

Frågan är vad som stod i det papper som mäklaren bad dig skriva på innan köpekontraktet upprättades. Kan det ha varit en sådan utfästelse som vi beskrivit ovan? Har du en kopia av den handlingen, eller möjlighet att få fram en kopia av densamma? Innehållet i den handlingen kan vara avgörande för ansvarsfrågan.