Hejsan! Jag har en fråga ang. privatförsäljning av fastighet. Jag har sålt mitt hus till en vän och vi upprättade ett köpekontrakt och köpebrev som vi båda och vittnen skrivit på. I köpekontraktet står det vad för köpeskilling vi kom överens om men inte hur avbetalning eller när slutbetalning skulle ske. Det blev istället ett muntligt avtal.

Frågan: Kan jag upphäva kontraktet om min vän inte har uppfyllt sin del av det muntliga avtalet? Om inte, finns det något annat jag kan göra för att få tillbaka resterande av köpeskillingen?

 

Hej  och tack för din fråga!

Avtalets giltighet

Vid försäljning av en fastighet är den tillämpliga lagen Jordabalken (JB) och enligt 4 kap 1 § JB ska köpehandlingen vara underskriven av köparen och säljaren och den ska vara skriftlig. Handlingen ska även innehålla information om köpeskillingen och en överlåtelseförklaring från säljaren (en sådan förklaring kan t.ex. vara ”A säljer fastighet X till B”). Det finns inga krav på att metod för betalning eller betalningstidpunkt ska anges i köpehandlingen. Detta innebär att detär tillåtet att muntligen avtala om tidpunkten för betalningen. Om en tvist skulle uppstå så kommer du som säljare behöva bevisa att du och köparen slutit ett muntligt avtal.

Om ingenting har avtalats om när betalning ska ske, är det brukligt att slutbetalningen sker vid tillträdesdagen (alltså den dag som köparen får tillgång till fastigheten). Se här för mer information.

 

Dina möjligheter

Om köparen inte betalar köpeskillingen är detta ett kontraktsbrott. Då har du som säljare ett antal alternativ:

  1. Kontakta köparen och uppmana till betalning.
  2. Ansök om betalningsföreläggande hos Kronofogden eller domstol. Du kan läsa mer om detta här.
  3. Häva köpet.

För att du ska kunna häva avtalet vid utebliven betalning ska avtalet villkorats av att köpeskilling erläggs. Enligt 4 kap 5 § JB ska ett sådant villkorande anses ha skett om det står i köpehandlingen att ett köpebrev ska upprättas.

Ett sådant villkor kan även tas upp direkt i köpehandlingen och kan där ha namn som återgångsklausul eller hävningsförbehåll (ofta finns sådana villkor i standardmallar för fastighetsköp). Om det finns en återgångsklausul eller hävningsförbehåll i köpehandlingen och du vill häva köpet på grund av utebliven betalning har du rätt till skadestånd enligt4 kap 25 § JB.

 

Vi vill påpeka att om det inte finns ett hävningsförbehåll eller liknande i köpehandlingen så kan du inte häva köpet. Vi föreslår att du först och främst kontaktar din vän och uppmanar till betalning och om vännen fortfarande inte betalar så kan du ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden eller domstol.