Hej!

Jag är en student som hyr en etta (studentbostad). Enligt min hyresvärd får jag lov att ha en inneboende som inte är student, men ej lov att hyra ut i andra hand till en icke-studerande. Jag har en nära vän till mig som just nu är inneboende hos mig. Jag kommer att åka på en längre semester (2-3 månader) och under tiden kommer hon att bo kvar ensam i min lägenhet. Jag bor fortfarande kvar i lägenheten, dvs. jag är folkbokförd där, min post skickas dit, mina möbler och mina saker är kvar och jag betalar hyran. Jag har ingen annan bostad under tiden förutom hotell på resan. Min fråga är helt enkelt om min hyresvärd kan hävda att jag överlåter min lägenhet till min inneboende och på så vis hävda att jag bryter mot kontraktet? Hur definieras egentligen ett ”boende”? Kan jag hävda att jag bor kvar trots att jag inte är hemma i Sverige? Jag kommer ej ha någon sysselsättning utomlands utan endast vara på en lång semester. 

Med vänlig hälsning, orolig student.

 

 

Hej och tack för din fråga!

Vad vi förstår så ska du lämna Sverige för en längre utlandsvistelse under 2-3 månader och under tiden är tanken att din kompis ska bo kvar som inneboende. Varför huvudfrågan om var gränsen går för att ha en inneboende och andrahandsuthyrning måste utredas. Vi utgår från att du har ett förstahandskontrakt för studentlägenheten som du hyr.

Dina frågor lyder som följer:

1)    Om hyresvärden kan hävda att du överlåter hyreskontraktet på din inneboende och att detta skulle innebära att du bryter mot hyreskontraktet.

2)    Hur definieras boende?

3)    Kan du fortfarande hävda att du bor kvar trots att du inte är hemma?

Inledningsvis kan nämnas att regler om hyra av lägenhet finns i 12 kap Jordabalken (JB), den s.k. ”hyreslagen”. Av 12 kap 1 § 5 st JB framgår att reglerna i kapitlet är tvingande till hyresgästens förmån. Det innebär att det inte är möjligt att avtala om villkor som är sämre än vad 12 kap ger hyresgästen ”rätt” till, såvida detta inte uttryckligen framgår i lagen. Ett hyresvillkor som är till nackdel för hyresgästen och strider mot hyreslagen är utan verkan. Hyreslagen garanterar med andra ord hyresgästen ett rättsligt minimiskydd.

Enligt 12 kap 41 § JB har du rätt att inrymma utomstående personer (ha en inneboende) i lägenheten, under förutsättning att det inte medför men för hyresvärden. Det krävs normalt sett inget särskilt tillstånd från hyresvärden för detta. Detta gäller dock så länge som den inneboende inte kan nyttja lägenheten självständigt, i så fall kan du behöva fråga hyresvärden om lov eftersom att upplåtelsen kan betraktas som en andrahandsuthyrning. Det är här frågan om boende har betydelse. Av rättsfall på området så har självständigt nyttjande av lägenhet ansetts föreligga när någon kan använda en lägenhet utan inskränkningar, förfoga över samtliga utrymmen och har bott ensam i lägenheten. Att något rum har varit avstängt har inte haft någon betydelse. I ditt fall så förstår vi det som att du har bott i lägenheten, du har dina saker där och du avser att komma tillbaka efter din semester resa varför din inneboende rimligtvis inte kommer att kunna nyttja lägenheten utan inskränkningar. Det är mindre troligt att det skulle betraktas som en överlåtelse eftersom att du inte avser att lämna lägenheten till din vän och rent faktiskt flytta ut. Oavsett, så är konsekvensen att en hyresrätt som hyrs ut i andra hand eller som överlåts utan värdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd riskerar att förverkas, vilket innebär att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan, se 12 kap 42 § JB.

Med anledning av att din hyresvärd påstår att du inte får hyra ut i andra hand till en icke-studerande, vill vi uppmärksamma dig om följande angående andrahandsuthyrning. Utgångspunkten är att du måste ha hyresvärdens samtycke för att få hyra ut i andra hand. Men för de fall hyresvärden har vägrat samtycke anges i 12 kap 40 § 2 st JB att Hyresnämnden (som beslutar i frågor mellan hyresgäst och hyresvärd) ska bevilja andrahandsuthyrning om hyresgästen visar att det finns beaktansvärda skäl och t.ex. ska åka på en längre utlandsvistelse och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Just vad gäller beaktansvärda skäl för utlandsvistelse så bör det vara fråga om en längre sådan, vilket enligt förarbetena till lagen bör vara mer än någon eller några enstaka månader. Värden saknar befogad anledning att motsätta sig den föreslagna hyresgästen om den skäligen kan godtas. Rätt att vägra en hyresgäst har hyresvärden om det finns en befogad misstanke om att andrahandshyresgästen kommer att orsaka störningar, ökat slitage på lägenheten eller huset. Andrahandshyresgästens betalningsförmåga har ingen betydelse eftersom förstahandshyresgästen fortfarande svarar för förpliktelserna enligt hyresavtalet.

Sammanfattningsvis så får din inneboende troligtvis inte självständig rätt att nyttja lägenheten när du är utomlands. Om det däremot skulle bli tal om en andrahandsuthyrning så har din hyresvärd i princip ingen rätt att hindra dig från att hyra ut till en icke-studerande. Samtidigt är det inte säkert att hyresnämnden beviljar tillstånd för andrahandsuthyrningen när det rör sig om en semesterresa på endast 2-3 mån, för det fall att hyresvärden skulle vägra samtycke.

Hoppas du har fått någorlunda svar på dina frågor. Du kan alltid kontakta Hyresnämnden för mer information.