Hej!
Jag funderar på att starta ett AB och köpa 2 fastigheter med 2 lägenheter i vardera. I den ena fastigheten är båda lägenheterna uthyrda. Båda hyresgästerna röker inomhus och troligtvis med öppna fönster eftersom driftkostnaderna är skyhöga. Vilka krav kan jag ställa? Ordning och reda både i och utanför fastigheten? Kan jag omvandla hyreskostnaden (varmhyra) till kallhyra? Hyresnivån ligger ca 1500 kr/månad lägre än motsvarande hyresrätter, hur mycket har jag rätt att höja hyran. Behöver antingen få ner kostnaden för uppvärmning alternativt liten sänkning och köra kallhyra för att få kalkylen att gå ihop. 

 

 

Hej och tack för din fråga!

Du har ställt en fråga kring vilka krav du kan ställa på dina hyresgäster och om du skulle kunna ändra/höja hyran.

Krav på ordning

Om det inte står något uttryckligen i hyreskontraktet mellan dig och hyresgästen har denne rätt att röka i sin lägenhet. Hyresgästen har dock en skyldighet att vårda lägenheten under hyrestiden och ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande, vilket framgår av 12 kap 24 § Jordabalken. Därför kan du eventuellt uppmärksamma hyresgästen om att denne kan få stå för kostnader som uppkommer när han flyttar ut, om kostnaderna beror på t.ex. röklukt. En annan möjlighet som du har är att meddela hyresgästen om att du önskar införa ett inomhusrökförbud i ett nytt hyreskontrakt, som hyresgästen sen får skriva på.

Ändra/höja hyran

Lagen anger inga gränser eller belopp som hyresvärden ska ta hänsyn till då denne begär ett visst belopp i hyra, vilket innebär att du kan höja hyran hur mycket du vill. Däremot kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden och begära att nämnden fastställer en ny skälig hyra, om denne anser att hyran är för hög.

För att kunna ändra eller höja hyran måste du som hyresvärd skriftligen meddela hyresgästen om de nya villkoren, se 12 kap 54 § Jordabalken. Om hyresgästen accepterar de nya villkoren börjar de nya villkoren gälla det datumet som du har angett. Om ni däremot inte kan komma överens har du en möjlighet att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Ansökan till hyresnämnden får göras tidigast en månad efter det att det skriftliga meddelandet lämnats till hyresgästen. Hyresnämnden kommer då att göra en bedömning av de nya villkoren och därefter fastställa hyran till ett skäligt belopp. Hyresnämnden kommer, vid fastställandet av en skälig hyra, att ta hänsyn till hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, vilket framför av 12 kap 55 § Jordabalken.

Vi rekommenderar dig att skriftligen meddela dina hyresgäster om samtliga nya villkor i hyreskontraktet. Om ni inte kan komma överens om villkoren kan du vända dig till hyresnämnden och begära att nämnden fastställer de villkor som du önskar införa.