Hej!

Min morbror driver en restaurang. Avtalet med fastighetsägaren löper ut 140228. De har kommit överens om att avsluta 3 månader tidigare istället för att få tillbaka handpenningen som var 3 månadshyror. Nu har de bytt ordförande i den styrelsen och han kom in till restaurangen idag och sa att de inte fick fortsätta from idag, pga att de inte har försäkrat restaurangen, vilket de inte har haft tidigare under de 3 år som de drivit restaurangen. De måste ändå betala full hyra. Grejen är den att de vill ha ut min morbror så fort som möjligt för de vill göra om restaurangen till en lägenhet, hela fastigheten är bostadsrättslägenheter i dagsläget förutom restaurangen som är på bottenplan. Har fastighetsägaren rätt att göra såhär? Säga upp dem på dagen när det finns ett giltigt avtal? Nu står dem där med massa räkningar och fick stänga ner under lunchen idag.

 

Återkoppling av Juristresursen

Hej och tack för din fråga!

Hyresavtalet

Tillämplig lagstiftning i din morbrors fall är Jordabalkens (JB) 12 kapitel, ”Hyreslagen”. Hyreslagstiftningen är tvingande till hyresgästens fördel, JB 12:1 st. 5. Detta innebär för din morbrors del att hyresvärden inte får agera utanför lagstiftningens ramar när det gäller t.ex. uppsägning av hyresavtal.

Såsom vi har förstått det så har din morbror haft ett hyresavtal som löpt på bestämd tid. Enligt JB 12:3 st. 2 så kan hyresavtal ingås för bestämd tid. Sådana hyresavtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång om inte annat har avtalats. Ett hyresavtal kan alltså bara upphöra att gälla om det föreligger grund för uppsägning eller om lokalen kan anses vara förverkad. Med förverkande menas att hyresgästen begått ett grovt kontraktsbrott och därför kan bli uppsagd med omedelbar verkan.

Som vi uppfattar det har din morbror haft ett hyresavtal med hyresvärden under tre års tid. EnligtJB 12:4 st. 2 p. 5 gäller, om inte längre uppsägningstid är avtalad, att uppsägningen måste ske nio månader i förväg om hyrestiden har varat längre än nio månader. Detta innebär att hyresvärden inte ensidigt kan ändra uppsägningstiden såsom är gjort i din morbrors fall, utan för att en sådan ändring av uppsägningstiden ska kunna tillåtas krävs det att din morbror samtycker. Att hyresvärden sade upp hyresavtalet med din morbror ”på dagen” är alltså inte tillåtet enligt lagen.

Enligt JB 12:57 p. 4 kan hyresvärden även ha rätt att säga upp hyresavtalet om det kan anses finnas en befogad anledning att göra detta. Enligt högsta domstolen (NJA 2011 s. 27) är en sådan anledning t.ex. att hyresvärden kan medges rätt att säga upp avtalet om hyresvärden ur en lönsamhetssynpunkt kan göra en gynnsam ändring av ändamålet för lokalen. Även om det skulle föreligga grund för uppsägning enligt JB 12:57 så får inte hyresvärden frångå reglerna om uppsägningstid. Att säga upp lokalen utan att beakta uppsägningstiden är ett formellt fel och gör uppsägningen ogiltig enligt JB 12:58 st. 1 och 2. Din morbrors hyresvärd är alltså fortfarande bunden av det hyresavtal som finns.

Det finns dock en möjlighet för hyresvärden att kunna träda ur ett hyresavtal tidigare och det är att hyresgästen har gjort sig skyldig till ett grovt kontraktsbrott (förverkande). De grova kontraktsbrotten finns beskrivna i JB 12:42. Att din morbror inte hade någon försäkring för restaurangen är enligt lagstiftningen, såsom vi förstår, inte något grovt kontraktsbrott och utgör alltså inte någon grund för förverkande från hyresvärdens sida. Enda förutsättningen att det eventuellt skulle kunna röra sig om ett kontraktsbrott från din morbrors sida är att det står inskrivet i hyresavtalet att din morbror är skyldig att ha en försäkring för lokalen.

Sammanfattning

Om det varken föreligger grund för tidigare uppsägning eller förverkande enligt hyreslagstiftningen så har din morbror rätt att fortsätta hyra lokalen till dess att hyresavtalet upphör. Din morbror ska således ha rätt att vara kvar i lokalen och bedriva sin verksamhet till det datum som är överenskommet med hyresvärden. Att föreningen bytt ordförande ska inte inverka på din morbrors hyresavtal med hyresvärden.