Mina gamla föräldrar ska sälja hus värderat av mäklare till 3,5 milj. Vi är tre syskon och jag är erbjuden och vill köpa för 3,5 milj. Vet att syskon vill att dom ska sälja till högsta budet för att vid arv få ut så mycket som möjligt. Hur kan mina föräldrar sälja till mig för 3,5 milj men kompensera mina syskon för ett tänkt slutbud på ex 4 milj vid budgivning?

Hej och tack för din fråga!

För att du ska förstå hur er situation ser ut rättsligt sett kommer vi att besvara ett antal frågor vi har valt ut med grund i din beskrivning, som vi besvarar:

Vilken koppling har försäljningen av huset (främst då priset) till det framtida arvet juridiskt sett? 

Hur skulle en eventuell kompensering för husförsäljningen se ut? 

Hur ser situationen ut för avtal om arv mellan er syskon – som därmed inte är testamenten? 

Vilken är betydelsen av att du kan hjälpa dina föräldrar under en oförutsebar framtid?

1. Försäljningspriset för huset och framtida arv

Det finns ett antal begränsningar för hur mycket man kan ge vissa barn men inte andra i arv, och därutöver ett antal regler som kan påverka arvsbeloppet. Den mest grundläggande begränsningen är värdet på dina föräldrars kvarlåtenskap (egendomsvärdet). Vi utgår från att ni alla är helsyskon och att era föräldrar är gifta med varandra vid den tidpunkt då den förste föräldern avlider. I en sådan situation kommer inget arv utgå till dig eller någon av dina syskon då efterlevande make ärver före er. Detta framgår av 3 kap 1 § Ärvdabalken (ÄB). Ert arv efter båda föräldrarna kommer att delas ut först när den efterlevande maken dör. Detta betyder att det som kan delas ut i arv begränsas av vad som finns kvar av värde, det går alltså som huvudregel inte att dela ut en större summa än så eller att tvinga ett syskon att ge de andra syskonen pengar. Låt oss säga att den sammanlagda egendomen efter den sist avlidna föräldern uppgår till 3,5 milj. Detta belopp är då också gränsen för hur mycket ni sammanlagt kan dela på. Däremot kan era föräldrar, vilket vi kommer in på nedan, på olika sätt påverka hur stor del av egendomen ni kommer att tilldelas.

2. Eventuell kompensation

De undantag till lagens ovan beskrivna huvudregel om makes arvsrätt som finns är testamente, laglott samt förskott på arv. Föräldrar kan testamentera till sina barn, genom ett testamente kan era föräldrar t.ex. ge en större proportion till dina syskon än till dig i arv. På det sättet kan era föräldrar påverka vad ni totalt får ut i arv och testamenterat belopp så att de 500 000 kronorna (eller vilket belopp ni anser är rätt) som ni anser “fattas” går till dina syskon. En begränsning av hur mycket era föräldrar kan testamentera bort från dig (och dina syskon) är dock din lagstadgade rätt till den s. k. laglotten, som utgör hälften av din arvslott. Arvslotten är den lott du har rätt till enligt ÄB, se under 7 kap 1 och 3 §§ ÄB. Laglotten är på detta sätt ett undantag till testamentsundantaget. Slutsatsen blir att genom testamente kan era föräldrar påverka värdet ni har rätt till genom en proportionell fördelning, men om egendomsmassan har krympt väsentligt är det inte säkert att det lagligt går att kompensera för 500 000 kr då inte egendomen räcker till och kompensationen inte får inkräkta på din laglott. Så länge kvarlåtenskapen räcker till går det dock att kompensera för de 500 000 kronorna som fattas vid ett “tänkt försäljningspris”.

Det undantag som är aktuellt i detta fall är förskott på arv, som kan vara något som avräknas din laglott (och därmed också möjligen din arvslott) enligt 7 kap 4 § ÄB. Frågan är alltså om de 500 000 kronorna (om vi utgår från en “tänkt försäljning” för 4 milj.) du inte tänkt betala för fastigheten är något som skulle kunna utgöra förskott på arv. Om så är fallet löser det sig genom att ditt arv minskas med den del du redan fått ut som förskott på ditt arv. Man gör en beräkning som om en gåva aldrig givits, vilket framgår av 6 kap 5 § ÄB. I annat fall är ni tillbaka till att lita på dina föräldrars testamente.

Det finns tre krav för att en sådan avräkning på din laglott ska kunna ske, dvs. för att det ska röra sig om förskott på arv.:

Det måste röra sig om en gåva,

“Gåvan” måste kunna jämställas med testamente, och

Det måste finnas en gåvoavsikt hos föräldern när denne ger bort egendom.

Vi börjar med det första kravet. Enligt 6 kap 1 § 1 st ÄB är presumtionen att en gåva utgör ett förskott på arv. Detta betyder för det första att 3,5 milj. inte kan anses vara ett förskott på arv, eftersom du betalar detta belopp. Du får alltså inte 3,5 milj. i gåva och därmed kan den delen inte utgöra förskott på arv. För det andra betyder det att de övriga 500 000 kronorna måste kunna jämställas med en gåva för att kunna utgöra förskott på arv. 

Så vad är då en gåva? Jo, exempel på gåva är försäljning till underpris, dvs. försäljning till ett lägre pris än vad egendomen är värd. Ett exempel på detta finns i sin tur i ett gammalt fall där en fastighet värderad till 2 000 kronor såldes för 50 kronor. En försäljning av en fastighet för det belopp fastigheten är värderad till utgör inte försäljning till underpris. Därmed är det tveksamt om det föreligger ett gåvomoment i sådana fall. Det skulle innebära att det inte heller kan röra sig om förskott på arv som ska beaktas och kompenseras vid ett senare arvskifte.

För det andra måste “gåvan” alltså kunna jämställas med ett testamente, förutsatt att man i första steget kommer fram till att det finns ett gåvomoment. I praxis (NJA 1939 s 171) har en försäljning av egendom som skedde till underpris, där säljaren inte efter försäljningen kunde åtnjuta egendomen och där försäljningen inte skedde endast till barnet utan även till dennes man, bedömts att inte kunna jämställas med ett testamente. I ett annat fall (NJA 1949 s 629), där ett avtal mellan mor och son utlovade pengar till sonen för tjänster i hemmet, bedömdes dock betalningen som jämställt med testamente då modern faktiskt klarade av att utföra tjänsterna själv. Det rörde sig alltså i det fallet inte om “vanlig” betalning för tjänsterna. En bedömning av huruvida försäljningen av dina föräldrars hus till dig kan jämställas med ett testamente görs alltså med utgångspunkt i huruvida dina föräldrar verkligen frånhänder sig fastigheten som om de sålde den till vem som helst eller inte.

Det tredje kravet för att de 500 000 kronorna ska anses utgöra förskott på arv är att gåvogivarens avsikt inte är en annan. Föräldrarna får alltså inte ha uttryckt en vilja om att gåvan inte ska avräknas som förskott på arv. Det kan t.ex. framgå i ett testamente, i ett gåvobrev eller endast av omständigheterna att avsikten inte är att avräkning av gåvan ska ske (se NJA 1996 s 428). Ett exempel på sådana omständigheter vore om dina syskon skulle få pengar eller egendom av värde av 500 000 kronor samtidigt som du får köpa huset för 3,5 milj. kronor. Det skulle kunna tala för att avsikten inte är att ge ett förskott på arv som ska avräknas. För att vara på den säkra sidan är det dock att föredra att det finns skriftliga bevis på en sådan avsikt. Om en sådan avsikt framgår, så kommer inte “gåvan” att räknas som en gåva, inte påverka arvslotten eller omedelbart heller laglotten. Den lagskyddade laglotten som beskrivits ovan går dock alltid före.

Slutsatsen blir att det kan ifrågasättas om det rättsligt sett finns en grund för kompensation pga. reglerna om förskott på arv. Detta främst eftersom det kan anses tveksamt om det finns något gåvomoment i och med att försäljning enligt er plan skulle ske till värderat pris. Däremot kan dina föräldrar testamentera mellan er syskon för att uppnå en fördelning som gör att dina syskon kan kompenseras för mellanskillnaden till det tänkta försäljningspriset, eller motsatsvis göra ett skriftligt uttalande om att du inte fått något förskott på arv som ska avräknas.

3. Avtal som inte är testamenten

Av din information utläser vi att ni, nu medan era föräldrar lever, sinsemellan vill reglera hur stort värde ni vid deras bortgång ska få ut i arv eller pga. testamente. Avtal mellan er syskon om det ena eller det andra efter era föräldrar är dock ogiltiga rättsligt sett, vilket framgår av 17 kap 1 § ÄB. Det bör dock påpekas att avtalet endast blir ogiltigt om någon av er vill påkalla ogiltigheten i domstol. Detta betyder att det är fullt möjligt att ni syskon faktiskt skriver ett sådant avtal som ni är ute efter, men det bör uppmärksammas om den osäkerhet som kan gälla för er alla då vem som helst av er har rätt att på ett enkelt sätt göra avtalet ogiltigt. Era föräldrar kan dock givetvis upprätta ett testamente för reglera hur stort värde varje syskon ska få, eftersom man själv förordnar om sitt eget kvarlåtenskap. 

Du undrar även om det finns någon färdig mall för ett sådant avtal mellan er syskon, men pga. deras ogiltighet är det inget avtal som vi tillhandahåller. Det är antagligen svårt att hitta en sådan mall av samma anledning, det är inte ett avtal som kan rekommenderas. Det finns dock inga särskilda regler om hur ett sådant avtal bör utformas som ni behöver beakta.

4. Betydelsen av din hjälp till dina föräldrar under en oförutsebar framtid

I praxis (NJA 1949 s 625 samt NJA 1949 s 629) har Högsta domstolen bedömt huruvida vård, omsorg och annan hjälp har kunnat anses som förskott på arv eller som något som inte ska behöva avräknas på arvet (jämför även under fråga nr 2). Av dessa kan man utläsa att det är möjligt för föräldrar att betala för tjänster deras barn gör utan att detta ska påverka arvet. För att tjänsterna inte ska påverka arvet ska de inte kunna bedömas som gåvor eller kringgåenden av arvsreglerna. En bedömning görs av värdet av tjänsterna, deras omfattning och andra omständigheter och om betalning kan anses marknadsmässig, som om vem som helst skulle utfört tjänsterna, så ska inte detta påverka arvet. Det är möjligt att betala genom att utge fastigheter eller annan egendom än pengar, så länge värdet inte överstiger tjänsternas värde.

Slutsatsen är att det är fullt möjligt för dina föräldrar att utge en ersättning för dina tjänster utan att detta ska påverka ditt arv, så länge ersättningen inte överstiger värdet då en bedömning om det utgör en gåva måste göras.

Sammanfattningsvis är vår uppfattning att det är tveksamt om dina syskon bör kompenseras vid en försäljning till dig, pga. kravet på ett gåvomoment vid förskott på arv. Det är möjligt för er syskon att avtala om era föräldrars arv, men sådana avtal är som regel ogiltiga. Det är även möjligt för dig att få avräkna ersättning för tjänster till dina föräldrar så länge inte ersättningen överstiger värdet.