Hej. Min granne har stängt vägen till min fastighet med grind , kätting och lås. Detta skedde 1 Sept. 2015. Jag har inget servitut, men jag har ägt fastigheten sedan 1989. Vägen används även av flertal sommarstugeägare. Vi sökte gemensamt särskild handräckning hos Kronofogden men fick avslag. Jag har talat med Lantmätare om förrättning med officialservitut, men det finns ingen garanti till bifall. Jag har även jobbat för att bryta en ny väg , men det är upp till 5 års väntan. Grannen tillåter ingen som helst bilkörning eller plogning så jag har inte kunnat bo i mitt hus på 7 månader. Vad gör man?

Hej och tack för din fråga!

Att bilda ett servitut kan bli ganska i ditt fall eftersom du ensam kommer få stå för kostnaderna. Ett alternativ skulle kunna vara att skapa en gemensamhetsanläggning eftersom man då är fler som delar på kostnaderna. En gemensamhetsanläggning bildar lantmäteriet genom en förrättning. Det är en företeelse som innebär att två eller flera fastigheter har ett gemensamt behov av en anläggning som är av stadigvarande betydelse för fastigheternas ändamålsenliga användning. 

Anläggningslagen (AL) reglerar i vilka fall en gemensamhetsanläggning kan bildas. Minst två fastigheter måste vara med för att en gemensamhetsanläggning ska kunna bildas. Enligt 12§ AL kan mark som inte ska delta i gemensamhetsanläggningen tas i anspråk. Även om inte din granne vill delta kan hen alltså ändå bli tvungen att upplåta vägen så att ni grannar kan använda den. Rätten till det utrymme som upplåts kan liknas vid en servitutsrätt. Om någon av era fastigheter byter ägare följer gemensamhetsanläggningen med fastigheten. Det finns en del villkor som måste vara uppfyllda för att en gemensamhetsanläggning ska få inrättas:

Enligt 1§ AL måste gemensamhetsanläggningen tillgodose ett ändamål av stadigvarande betydelse för fastigheterna. Ett sådant ändamål kan vara att ha en väg som leder fram till huset. Ändamålet behöver inte för all framtid tillgodoses med den aktuella anläggningen. Tiden för anläggningens bestånd kan begränsas, t ex kan gemensamhetsanläggningen tidsbegränsas till när/om en ny väg byggs. Gemensamhetsanläggningar kan exempelvis inrättas för vägar som redan används gemensamt, men som inte formellt sett har någon tryggad rätt för fastighetsägare att använda den (som i ditt fall).

12 § AL reglerar när din granne tvångsvis är skyldig att upplåta mark till gemensamhetsanläggningen. Ett första krav är att gemensamhetsanläggningen inte får innebära ett synnerligt men för fastigheten marken tas i anspråk på. Vad som ska anses vara synnerligt men är inte definierat. Det är därför svårt för oss att ge ett säkert svar på hur lantmäteriet skulle bedöma frågan. Den enda ledningen förarbetena ger är att det ska vara fråga om höggradigt intrång.

 Enligt 5 § AL får en gemensamhetsanläggning bara inrättas för sådana fastigheter för vilka det är av väsentlig betydelse att delta i den gemensamma anläggningen. Deltagandet i anläggningen ska tillgodose ett behov som behöver tillgodoses för att fastigheten ska kunna fungera på ett bra sätt med hänsyn till sitt ändamål. I normalfallet bedöms det att vara väsentligt för en bostadsfastighet att ha tillgång till väg.

6 § AL stadgar att en gemensamhetsanläggning endast får inrättas om fördelarna av ekonomisk eller annan art av anläggningen överväger de kostnader och olägenheter som anläggningen medför. Det finns alltså ett krav på att gemensamhetsanläggningen ska medföra fördelar som överväger kostnaderna och olägenheterna med anläggningen. Som fördel räknas varje förbättring av möjligheterna att utnyttja fastigheten även om fördelen inte direkt påverkar fastighetens värde. På utgiftssidan inräknas sådana poster som belastar fastighetsägarna, såsom kostnaderna för anläggningens utförande, inklusive kostnader för upplåtelse eller inlösen av mark, framtida underhålls. Också driftskostnader och förrättningskostnader räknas till kostnadsposten.

7§ AL säger att en gemensamhetsanläggning inte får inrättas om ägarna av fastigheterna som ska delta mera allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för det. Vid denna prövning ska främst deras mening beaktas som har störst nytta av anläggningen. Om en majoritet av ägarna till ingående fastigheter har beaktansvärda och bärande motargument är detta villkor inte uppfyllt och ett inrättande kan då hindras.

9-10 §§ AL skyddar allmänna intressen. Gemensamhetsanläggningen får inte inrättas i strid med gällande detaljplaner eller andra särskilda bestämmelser rörande markanvändningen. Inte heller så att den motverkar en kommande planläggning av ett område.

Enligt 13§ AL gäller reglerna i FBL gäller om ersättning. Utgångspunkten i den lagen är att en ianspråktagen fastighet ska ersättas för den marknadsvärdeminskning som uppstår genom åtgärden. Detta innebär att din granne kan ha rätt till ersättning. 

Delaktighet i en gemensamhetsanläggning ger fastigheten, och indirekt dess ägare, en rätt att använda anläggningen. Det medför också en skyldighet att utifrån ett bestämt andelstal bidra till kostnaderna för den. Andelstalen, och därmed kostnadsberäkningen, bestäms vid förrättningen efter den nytta som fastigheterna har av anläggningen. Förvaltningen kan därefter ske antingen som en delägarförvaltning där alla i princip måste vara överens om alla åtgärder, eller som föreningsförvaltning där det bildas en juridisk person med stadgar och styrelse som styr förvaltningen.

Det kan bli dyrt att ansöka om förrättning om inrättande av en gemensamhetsanläggning. Lantmäteriet tar betalt från att ansökan har skickats in och fram till beslut har tagits. Vårt tips är därför att ringa till lantmäteriet i din kommun och fråga om det kan vara lämpligt att inrätta en gemensamhetsanläggning i ditt fall, och vilka kostnader det kommer att medföra.

 Det kan nämnas att om din granne får stadsbidrag för enskild väghållning så ska den hållas öppen för trafik och underhållas väl. Annars kan grannen förlora sin rätt till bidraget.