Jag sålde en bostadsrätt. I objektbeskrivningen står det att ytan är 58 kvm och observera att den exakta bostadsytan inte är uppmätt. Köparen gjorde en egen mättning och har kommit fram till att ytan är 55 kvm och kräver oss på ersättning för det som fattas. Har han rätt till ersättning? Hur gäller undersökningsplikten?

 

 

Hej och tack för din fråga!

Om vi förstått din fråga rätt vill du veta om köparen av en bostadsrätt som du sålt har rätt till ersättning på grund av att bostadsytan visat sig vara en annan än vad som framgått av objektsbeskrivningen.

Fel i varan (lägenheten) 

Inledningsvis kan konstateras att en bostadsrätt är att betrakta som lös egendom, vilket gör att Köplagen (KöpL) tillämplig i ditt fall. Eftersom bostadens area avviker från den som framgår av objektsbeskrivningen blir 17 § KöpL tillämplig. Denna bestämmelse är Köplagens ’felparagraf’, och av den framgår att en vara i frågan om mängd, art och andra egenskaper ska stämma överens med avtalet.

Frågan blir således om de tre saknade kvm innebär att bostadsrätten inte överensstämmer med avtalet. När det gäller fast egendom bör en fastighet enligt praxis avvika 10-20 procent i arean för att det ska anses utgöra ett fel, någon sådan praxis finns dock inte när det gäller bostadsrätter vilket gör det svårt att ge ett definitivt svar i frågan. Med tanke på att du angett arean som ungefärlig, och att avvikelsen är under 10%, finner vi det dock inte troligt att en domstol skulle ge din köpare rätt.

Skulle det mot förmodan bedömas vara ett fel i varan kan köparen enligt 30 § KöpL (som hänvisar till påföljdsbestämmelserna i 31-40 § § KöpL) ha rätt till avhjälpande, omleverans, prisavdrag, eller hävning. Enligt 40 § KöpL kan köparen dessutom kräva skadestånd. Den påföljd som främst kan aktualiseras i ditt fall är 38 § KöpL som reglerar köparens möjligheter till prisavdrag vid fel i vara. Avdraget beräknas då på skillnaden mellan varans avtalsenliga och egentliga skick, vilket om 58 kvm skulle bedömas vara det avtalsenliga skicket för dig motsvarar drygt 5%.

Köparens undersökningsplikt

När det gäller undersökningsplikt kan det initialt konstateras att köparen enligt 20 § KöpL har en undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt, men inte lika långtgående som den undersökningsplikt som existerar vid köp av fast egendom. Bedömningen görs baserat på vad en normal person i köparens ställe borde ha upptäckt. Med tanke på att du i objektsbeskrivningen uttryckligen skriver att den exakta ytan inte är uppmätt lär det dock leda till att köparens undersökningsplikt utökas, eller att han måste anses ha känt till ’felet’ vilket enligt 20 § 1 st KöpL innebär att han inte kan åberopa det.

Bör även tas upp att köparen skulle kunna argumentera för att du genom att ange fel area har ’handlat i strid mot tro och heder’ vilket enligt 20 § 2 st KöpL leder till en sänkt undersökningsplikt. För att detta ska bli aktuellt krävs dock i princip att det rör sig om ren ohederlighet från din sida.

Sammanfattningsvis så finner vi det inte troligt att din köpare skulle ha rätt till ersättning vid en rättslig tvist.