Hej, på kommunens mark (Uddevalla kommun) har vi en brygga som vi beviljats strandsskyddsdispens för i dec 2015 (fick bygga ny efter att isen tagit den för några år sedan) samt en sjöbod som vi visat på är byggd 1958 vilket kommunen accepterat. Nu vill de att vi skall skriva ett Lägenhetsarrende som jag har lite funderingar kring. När det gäller arrendetiden står det: Upplåtelsen gäller för en tid av ett år från och med 2016-07-01 till och med 2017-06-30. Avtalet ska sägas upp senast tre månader innan arrendetidens utgång. I annat fall förlängs avtalet med ett år i sänder. Om avtalet sägs upp upphör det att gälla utan någon rätt till förlängning. Min fråga är om jag har rätt till längre tid eller är det helt upp till kommunen? Kan avtalet följa fastigheten?

Boden och en altan är på ca 25 kvm men kommunen har mätt upp 50 kvm!
Bryggan ligger i havet så när som på en cementplint som står på stranden. Här har de ritat in 35 kvm! Kan de ta ut arrendeavgift på det som ligger i havet? Kan jag påverka detta sätt att mäta upp ytan?

Arrendeavgiften är 4 600 kronor per år. Är det rimligt för denna yta?

När det gäller upphörande står det: Vid avtalets upphörande ska arrendatorn ta bort sina saker och i görligaste mån återställa arrendeområdena i ursprungligt skick. Han ska återlämna arrendeområdena i väl avstädat skick. Innebär det att jag kan tvingas ta bort bod och brygga som ju godkänts ur ett strandskyddsperspektiv?

Hej och tack för din fråga!

Ett lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte är bostadsarrende eller anläggningsarrende, enligt 8 kap 1 § 2 st jordabalken (JB) Med jord avses alla inom landet belägna delar av jordytan och det spelar inte någon roll att, som i ditt fall, jordytan är täckt av vatten. De kan alltså ta ut arrende på den mark som i praktiken är hav. 

Lägenhetsarrende är inte reglerat i samma omfattning som de övriga arrendetyperna vilket innebär att parterna har en större avtalsfrihet. Med undantag för vissa tvingande bestämmelser i 7 och 8 kap JB regleras förhållandet mellan arrendatorn och jordägaren i sin helhet av avtalet. Vissa klausuler kan dock komma att klassas som oskäliga enligt36 § avtalslagen, allt efter omständigheterna i det enskilda fallet.

Ett lägenhetsarrende kan tecknas, som i ditt fall, på bestämd tid och det är parterna som kommer överens om arrendetid. Det som du kan göra är att försöka förhandla med kommunen om en längre arrendetid. Vidare bör du vara uppmärksam på att en lägenhetsarrendator saknar besittningsskydd. Detta innebär att arrendatorn inte har rätt att få avtalet förlängt av arrendenämnden utan parterna måste komma överens om en förlängning. Nämnden kan inte heller bevilja uppskov med avflyttningen och arrendatorn har inte rätt till skadestånd när arrendeavtalet upphör.

När det gäller din fråga huruvida avtalet kan följa fastigheten så fungerar det så att ett arrende upplåts till en viss person och är knuten till en viss fastighet, således följer inte avtalet med fastigheten. Det är endast servitut som kan följa med fastigheten, eftersom servitut är en nyttjanderätt till förmån för en fastighet och inte en upplåtelse till förmån för en fysisk eller juridisk person. 

I fråga om arrendeställets skick gäller att parterna fritt kan avtala om vilket skick arrendestället ska vara i vid tillträdet, under arrendetiden och när arrendatorn lämnar arrendestället. Den klausul som kommunen har utformat innebär att arrendatorn i görligaste mån ska återställa arrendeområdena i ursprungligt skick. Givet att bryggan och boden även tidigare utgjorde en del av den mark som du avser arrendera kommer du inte behöva avlägsna dessa från marken.

Till att börja med bör framhävas att det står parterna fritt att avtala om arrendeavgiftens storlek. Skulle arrendeavgiften vara alltför hög skulle den dock kunna klassas som oskälig. Arrendeavgiften är skälig när den inte överstiger marknadsavgiften, det vill säga den avgift som det kan antas att arrendet kan upplåtas för på den öppna marknaden vid arrendetidens utgång. Tyvärr är det svårt för oss att uttala oss närmare kring om arrendeavgiften är rimlig för den aktuella ytan. Ifrån dokument från Lysekils kommun ligger sjöbodsarrendet på ca 75 kr per kvm, vilket innebär ett pris på 6375 kr för 85 kvm (priser från år 2009). Det här ger dock bara en liten fingervisning och någon slutsats gällande arrendeavgiften i ditt fall är svår att dra.