Hej!
Vi skulle behöva hjälp med en rådgivning som rör en fastighet som funnits i familjen i generationer. Vi försöker nu att rädda kvar den inom familjen, alla nedanstående vill att fastigheten skall finnas kvar inom familjen och tycker att lösningen i slutet av brevet är bra.
Vi vill också att vår mamma skall få bo kvar så länge hon kan.
Det berör dessa personer:

  • Kvinna 75 år, ogift med 3 bröstarvingar.
  • Barn 1 ogift, barn
  • Barn 2 ogift, barn
  • Barn 3 gift, barn

Kvinnan
Äger en fastighet (hennes enda tillgång) med ett taxeringsvärde om 381 000 SEK. (taxeringsvärdet är för högt och kommer att justeras nedåt vid nästa taxering).
Marknadsvärdet är ca 200 000 SEK (eftersatt underhåll). Huset är belånat med fastigheten som säkerhet till 130 000 SEK. Hon har en skuld utan säkerhet till Svensk reverskontroll på ca 95 000 SEK, detta lån har hon av kronofogden fått ett utslag på i slutet av 2013. Hon förpliktas att betala annars kan utslaget komma att överföras till utsöknings och indrivningsdatabasen. Hon har ej betalat men kronofogden har ej hörts av efter utslaget. Kvinnans framtida dödsbo kommer på sannolika skäl oavsett att gå i konkurs.

Frågeställning:
Är det möjligt att kvinnan överlåter huset via försäljning till barn 3 för belåningsvärdet ca 130 000 SEK? (barn 1 och 2 har ingen ekonomisk möjlighet att förvärva del av fastigheten).
Kan kronofogdsskulden i dagsläget inverka på överlåtelsen på något sätt?
Skall barn 1 och 2 avsäga sig ett framtida arv för att göra detta möjligt?
Är det något annat att tänka på vid ett ev. förvärv som kan göra att någon hamnar i trångmål?

 

Hej och tack för din fråga!

Frågan om Kronofogdens inverkan på rättshandlingen

Din första fråga om överlåtandet av huset aktualiserar reglerna om återvinning som återfinns i 4 kap 5 § konkurslagen(KonkL). I och med skulden till Kronofogden, så kan försäljningen av fastigheten ses som att fastigheten undandragits borgenärer, d.v.s. de som er mor har skulder till. I följande fall kan en återvinning göras gällande:

  • Det krävs att rättshandlingen (försäljningen) gjorts på ett ”otillbörligt sätt”. Vad som avses med otillbörligt går inte alltid att klart uttala sig om. Av de rättsfall som finns på området, kan dock sägas att rättshandlingar som skett ganska kort inpå konkursutbrottet och rättshandlingar där medkontrahentens onda tro varit särskilt graverande ansetts vara ”otillbörligt”.
  • Rättshandlingen ska ha inneburit antingen:
    • att en viss borgenär gynnas framför andra borgenärer, eller
    • att egendomen på något annat sätt undandras borgenärer, eller
    • att gäldenärens (i vårt fall er mor) skulder ökat

Kravet är att gäldenären antingen var insolvent redan när rättshandlingen företogs, eller att gäldenären genom förfarandet, ensamt eller i förening med annan omständighet, blev insolvent. Med insolvens avses att gäldenären rätteligen inte kan betala sina skulder i den takt de förfaller till betalning och denna förmåga inte endast är tillfällig, 1 kap 2 § 2 st KonkL.

Det fjärde och sista kravet är att den som mottog egendomen antingen rent faktiskt ska ha känt till omständigheterna ovan, eller rent objektivt borde ha känt till dessa omständigheter. Av 4 kap 5 § 2 st KonkL framgår det att en närstående till gäldenären ska anses ha kännedom om gäldenärens agerande, om denne inte kan göra sannolikt att denne inte kände till dessa omständigheter. Med närstående avses bland annat barn till gäldenären, och det ställs vidare väldigt höga krav på den som ska göra sannolikt att denne inte kände till omständigheterna som föranleder återvinning. Om rättshandlingen berör en närstående går den åter även om den begicks fem år före fristdagen, 4 kap 5 § 3 st KonkL. 4 kap 5 § KonkL gäller följaktligen för mer än fem år till framtida och potentiella konkurstillfällen om den företas med en närstående.

I ert fall är det mycket som pekar på att förfarandet kan ses som att egendomen på ett otillbörligt sätt undandragits borgenärer. Vidare verkar det som att er mor är insolvent, med tanke på utslaget från kronofogden, eller att hon i vart fall kommer bli det p.g.a. en eventuell försäljning av fastigheten. Det man kan diskutera är om kravet på otillbörlighet verkligen är uppfyllt, med tanke på den köpeskilling som ska erläggas till er mor.

Det kan också vara på sin plats att nämna att undandragande av egendom från borgenärer är straffbelagt, enligt 11 kap 1 § brottsbalken (BrB),  Brottet betecknas som oredlighet mot borgenärer och kan ge fängelse i upp till två år.

Den arvsrättsliga frågan

I 6 kap 1 § ärvdabalken (ÄB) regleras förskott på arv. Det som arvlåtaren har gett en bröstarvinge ska avräknas som förskott på dennes arv, om inte särskilt föreskrivits eller om det med hänsyn till omständigheterna måste antas ha varit avsett då egendomen gavs. Inom denna paragraf räknas såväl försäljning till underpris som infriande av borgensförbindelse in i paragrafen. Presumtionen i fall som dessa är att ekonomiska fördelar ska räknas som förskott på arv och senare dras av för att bröstarvingarna ska få lika stora arvslotter.

Barn 2 och 3 kan dock avsäga sig sitt arv i enlighet med 17 kap 2 § ÄB, för att köpet av fastigheten inte ska ses som förskott. Detta görs genom ett godkännande av testamente skriftligen hos arvlåtaren. Alltså behöver ett testamente upprättas för att enklast göra detta möjligt. Dock äger barn 1 och 2 kvar möjligheten att utfå sin laglott.

Utslaget från Kronofogden

Angående utslaget från kronofogden så måste skulden betalas och din mor är direkt skyldig att betala det som framgår av utslaget. Om ni anser att utslaget är felaktigt så kan ni ansöka om återvinning, vilket innebär att det omprövas i domstol. Mer om detta finns att läsa här.

Sammanfattande kommentarer

Det är svårt att vara säker på förhand vad som kommer att gälla i ert fall. Din mor verkar vara på obestånd redan i dagsläget, och därigenom finns en inte obetydlig risk att det förfarande som du och dina syskon avser genomföra kommer att återvinnas. Detta förutsätter givetvis att överlåtandet av fastigheten är ”otillbörligt”. Huruvida den tänka köpeskillingen för fastigheten kan anses otillbörlig är svårt att uttala sig om, men allt som understiger ett påvisbart marknadsvärde ligger definitivt inom riskzonen. Även om det knappast är troligt att det skulle kunna gå så långt, tåls det, som nämndes ovan, att beaktas att undandragande av egendom från borgenärer är straffrättsligt sanktionerat, enligt 11 kap 1 § BrB.

Den arvsrättsliga frågan inverkar inte på frågan om återvinning etc. Däremot kan det vara bra att ha löst de arvsrättsliga frågorna ifall huset överlåts till barn 3 i enlighet med vad som angivits i er fråga.